Retour à la terre: ma petite cabane solidaire

Dans l’état actuel de la législation, la recherche d’un fond de bois ou l’installation d’une habitation légère s’apparente davantage à un jeu de l’Oie qu’à un Monopoly.

Georges Lochet, notaire à Fau- villers et porte- parole de la Fédération royale du notariat belge, se souvient très bien de ce bout de bois doté d’une petite cabane et d’un étang assez anciens pour décourager toute forme de contestation. « C’est rare! Les candidats acquéreurs se sont déchirés pour l’avoir. » En 2020, la crise sanitaire a boosté l’activité immobilière dans la province de Luxembourg (+ 5,3%), alors qu’elle chutait dans l’ensemble du pays (- 2,7%). Une étude récente de la Fédération révèle que les nouveaux propriétaires de maisons ardennaises sont à plus d’un tiers originaires de Flandre. Et pour les bois? « Nous n’avons pas les statistiques de ventes des surfaces forestières, indique le notaire. Malheureusement – car ces biens sont très convoités, que ce soit pour les éoliennes, les zones de loisirs ou l’habitat léger -, la technique informatique ne nous permet pas actuellement d’obtenir ces données. »

De fait, l’habitat léger a la cote. Lorsque, en 2019, la Wallonie a consacré la notion d’habitation légère dans le Code wallon du logement, ainsi que dans la réglementation relative au bail d’habitation, il en existait déjà 25 000 sur le territoire. Yourtes, chalets, tiny houses, containers, cabanes, tipis, bulles, roulottes ou autres habitations mobiles, rien n’entrave l’imagination des concepteurs. « L’habitat léger constitue une manière innovante de penser l’habitat au regard des besoins actuels, mais aussi des besoins des générations futures, pose l’avocate Fanny Foccroulle, en charge du droit de l’urbanisme et des marchés publics au cabinet Lexing. Même en matière d’hébergement touristique, le marché propose de plus en plus des logements écologiques et insolites à la place de la nuit d’hôtel classique. »

Pourtant, la « cabane au fond des bois » ou « la petite roulotte dans la prairie » sont des rêves moins accessibles qu’il n’y paraît de prime abord. « Si le Code wallon du logement a évolué, relève l’avocate, le Code du développement territorial (CoDT) tarde à s’adapter à l’habitation légère. Les communes doivent apprécier les projets au regard de règles pensées au départ pour des habitations classiques, ce qui donne souvent lieu à des refus de permis. Si l’on y ajoute la marge d’appréciation dont elles disposent, il est difficile d’obtenir un permis d’urbanisme pour des projets de ce type dans certaines communes. » En effet, le CoDT permet aux communes d’apprécier l’intégration du projet dans son environnement, notamment d’un point de vue architectural, ainsi que sa compatibilité avec le voisinage. Des notions qui donnent une place à la subjectivité et à des appréciations divergentes d’une commune à l’autre. « Dans un de mes dossiers, la commune, située en zone d’habitat à caractère rural, ne voulait pas de yourtes qui ressemblaient, selon son appréciation, à des « chapiteaux de cirque » et qui ne s’intégreraient pas dans l’architecture environnante. Les demandeurs de permis ont eu le sentiment d’être considérés comme des marginaux », illustre Fanny Foccroulle. Néanmoins, il existe une volonté très claire du législateur d’adapter les règles du CoDT à l’habitation légère. Mais cela prend du temps.

Le Graal de l’ ancienneté

L’ entreprise s’avère encore plus difficile en zone agricole ou forestière, sauf si le projet d’habitat léger s’inscrit dans une philosophie de « loisirs » (tourisme) ou présente un but pédagogique ou thérapeutique: le Département de la nature et des forêts (DNF) sera alors plus enclin à donner son feu vert à quelques tentes, tipis ou yourtes, voire à un bivouac d’une seule nuit ( lire par ailleurs). Le principe qui prévaut pour les espaces agricoles et forestiers est le même: une cabane permanente est autorisée pour autant qu’elle se limite à permettre aux chasseurs et ouvriers de déposer leurs armes, d’entreposer leurs outils, de se sustenter ou de se réchauffer en hiver, durant lequel ont lieu la plupart des travaux forestiers. En zone agricole, pour qu’un abri puisse être transformé en habitation, le propriétaire ou le locataire doit avoir le statut d’agriculteur et cultiver ou tenir ses bêtes à proximité. Les petits malins qui se contenteraient de planter quelques plantes ornementales autour de leur isba n’ont aucune chance sauf, bien entendu, si la commune décide de fermer les yeux. Ce qui arrive quelques fois… mais l’administration et la justice veillent au grain. Les pavillons de chasse et autres cabanes sans permis dans les bois restent précaires. A Our (Paliseul), le patron de Thomas&Piron en a fait l’expérience. Il a dû démonter le chalet qu’il avait agrandi sans permis, de 25 mètres carrés à 285 mètres carrés, et qu’il mettait « à la disposition de la communauté », a-t-il plaidé sans succès devant la justice. « Quand on veut acquérir un bois comprenant une cabane, la première question à se poser au regard des règles urbanistiques est la suivante, énonce Georges Lochet: de quand date la cabane et est-elle en infraction urbanistique? » Le notaire déploie l’arborescence des possibilités: « Si la cabane a été construite dans les années 1950, quand un permis n’était pas nécessaire dans certaines circonstances, ça peut aller. Ce sont des biens très recherchés. Si elle date des années 1980, elle pourrait être en infraction urbanistique et devoir être démolie. Cela va faire baisser la valeur du bien. » L’ exploration immobilière se poursuit: « Si la cabane est légale, mais n’a pas d’accès à la voirie, il sera impossible de s’y domicilier, car elle ne répond pas aux critères d’une habitation classique. Veut-on la rafraîchir? OK. Mais pour l’agrandir, un permis d’urbanisme sera nécessaire. L’ argument de la quiétude des animaux, de la préservation de la flore, voire un beau paysage à protéger, pourront être invoqués pour refuser le permis. » Au vu de ce qui précède, le critère de l’ancienneté reste décidément le plus convaincant.

Accepter les alternatives

« Souvent, quand on leur explique les difficultés administratives d’un projet d’habitat léger dans une zone forestière ou agricole, les candidats se mettent à la recherche d’un endroit un peu retiré, si possible près d’une forêt, mais dans une zone d’habitat à caractère rural, où il existe aussi des espaces boisés retournés à l’état sauvage. Si les politiques veulent favoriser l’habitat léger, conseille le notaire ardennais, ils doivent alléger le sac à dos des candidats et rapprocher la philosophie de la police du logement de celle de l’urbanisme. » Car de nombreuses questions restent en suspens: puis-je utiliser des panneaux solaires ou dois-je me raccorder au réseau électrique? Forer un puits ou prévoir un collecteur d’eau de pluie? Comment épurer les eaux usées?

L’achat d’un fond de bois est à première vue moins compliqué, comme le montre le projet de cet ancien chasseur, amoureux de la nature, qui a acheté un hectare de jeune sapinière dans la région de Spa. Après retournement du sol, il va y planter des poiriers, des pommiers et des pruniers en vue d’en récolter le jus. Il compte aussi installer des abris pour les oiseaux qu’il observe et photographie. Bien qu’habitant dans un village pas loin, il voulait posséder un coin de nature bien à lui.

Le notaire Lochet relève que les fonds de bois sont souvent rachetés par les propriétaires voisins. A supposer qu’un tiers y parvienne, comment va-t-il se débrouiller si son bien est enclavé? « Pas de problème, rassure l’homme de loi. Tout terrain doit avoir accès à la voirie. Si celle-ci est sur la propriété voisine, il y a une servitude d’accès. » Des autorisations sont parfois nécessaires pour déboiser et replanter d’autres essences, mais « pour des petites surfaces, il peut y avoir une certaine tolérance. » Comme tout bien présentant un risque – la présence d’une carrière, par exemple -, celui-ci doit être signalé et sécurisé. Les arbres qui menacent de tomber ou qui barrent un chemin privé devront être dégagés. Même au fin fond des bois, ce n’est pas la loi de la jungle.