Achat d’un bien ? Ne vous fiez pas (trop) au Taux Annuel Effectif Global (carte blanche)

Depuis 2017, les banques doivent inclure dans leur offre un Taux Annuel Effectif Global, qui reprend la totalité des frais occasionnés par un crédit immobilier. Le but: permettre de comparer plus facilement les crédits entre eux. Ce fameux TAEG est-il réellement fiable ? Pas tout à fait, selon l’économiste Valérie Dessart.

Rares sont ceux qui peuvent se passer d’un prêt hypothécaire lors de l’achat d’un bien immobilier. Pour obtenir le meilleur taux, l’acheteur n’a d’autre choix que de parcourir les banques et comparer leurs offres. Cette comparaison n’est pas une mince affaire, puisqu’il y a énormément de variables qui entrent en compte pour calculer le coût réel d’un prêt hypothécaire. Heureusement, l’acheteur peut compter sur le TAEG pour lui faciliter la tâche.

Depuis 2017, les banques doivent inclure dans leur offre ce Taux Annuel Effectif Global, qui reprend la totalité des frais occasionnés par le crédit. Ce taux intègre donc les intérêts du crédit, mais également l’ensemble des frais liés à cet emprunt, tels que les frais de dossier, les frais de notaire liés au crédit, ainsi que les coûts des assurances auxquelles vous devrez obligatoirement souscrire. Le but de ce TAEG est simple : vous permettre de comparer plus facilement les crédits entre eux, sans devoir décrypter des dizaines de pages de conditions bancaires. Un principe louable certes, mais ce fameux TAEG est-il réellement fiable ? Pas tout à fait ! En effet, le TAEG proposé par votre banquier est souvent plus bas que le taux réel du crédit hypothécaire que vous rembourserez.

Une technique fréquemment utilisée par les banques, consiste à ne pas inclure certaines assurances. Cela ne poserait pas problème si ces assurances étaient facultatives. Toutefois, il est fréquent que les banques imposent de contracter (chez elles ou chez un sous-traitant) une assurance habitation, ainsi qu’une assurance solde restant dû (un type d’assurance vie). Dans un tel cas, pas possible d’obtenir le crédit sans accepter ces assurances spécifiques. Puisqu’il s’agit d’une condition à l’obtention du crédit, les frais de ces assurances devraient être inclus dans le TAEG. Or, ce n’est pas toujours le cas.

Une variante sur la technique ci-dessus, est de proposer un taux annuel réduit, en le conditionnant par la conclusion d’une assurance auprès de votre banque. En d’autres termes, la banque vous proposera un taux annuel de 2% si vous souscrivez par exemple à une assurance habitation chez elle. En cas de refus, le taux annuel proposé augmentera d’environ 0,1 point (soit un taux annuel de 2,10%). Toutefois, si l’acheteur accepte ce taux annuel alléchant de 2%, il verra le TAEG grimper. En effet, celui-ci a été calculé sur base du taux annuel de 2% mais sans tenir compte des primes des assurances.

Heureusement, toutes les banques ne sont pas aussi sournoises. Nombreuses sont celles qui incluent, dans le TAEG proposé au client, spontanément  les primes d’assurances et autres frais qu’elles lui imposent. Mais il faut rester vigilant, car une autre technique consiste à sous-estimer le montant de ces primes d’assurances. Les frais d’une assurance habitation par exemple, dépendent fortement de la nature du bien. Or dans son calcul, votre banquier pourrait par manque de temps vous fournir une ‘estimation générale et rapide’. Vous seriez un client particulièrement chanceux si cette estimation correspond au coût réel de la prime à payer. Quant aux frais de l’assurance solde restant dû, ils peuvent varier en fonction des modalités de paiement (par exemple, des périodicités annuelles, plutôt que mensuelles, sont moins onéreuses) ou de la durée des paiements (les primes peuvent vous être facturées uniquement les premières années du crédit ou durant sa totalité).  

Pour terminer, n’oubliez pas de vérifier si l’obtention du crédit est conditionnée par une expertise du bien immobilier que vous souhaitez acheter. C’est parfois le cas, mais les coûts de l’expertise ne sont pourtant pas systématiquement inclus dans le TAEG.

Vous devriez également savoir que tous les frais ne sont pas par définition des coûts du crédit et ne doivent dès lors pas être compris dans le TAEG. Il s’agit des frais de défaut de paiement (par exemple, des intérêts de retard), des indemnités de remploi (en cas de remboursement anticipé), des coûts des assurances non obligatoires, ou encore des honoraires du notaire.

En résumé : le TAEG est un outil pratique, mais il ne permet pas de faire l’économie d’une lecture minutieuse du contrat proposé par votre banquier. Certaines banques sont plus transparentes que d’autres, et vous vous apercevrez donc que certains TAEG proposés sont plus fiables que d’autres. Une chose est sûre: mieux vaut s’en rendre compte avant la signature du crédit, plutôt qu’au moment de la réception de ses mensualités. La bonne nouvelle, c’est que la Commission européenne a conçu un calculateur pour aider ses citoyens à y voir plus clair.

Par Valérie Dessart, économiste