Pourquoi (et à quelles conditions) investir dans l’immobilier reste intéressant

Malgré la hausse des taux, investir dans l’immobilier peut-être financièrement intéressant. A condition de bien choisir le type de bien, et de préférence en apportant des fonds propres.

Statbel, l’office belge de statistique, a publié lundi les chiffres belges pour l’immobilier durant le troisième trimestre 2022, sur base des actes de vente signés durant cette période. Des chiffres qui confirment la hausse des prix des logements: le prix moyen d’une maison deux ou trois façades s’élève à 260.000 euros, tandis que celui d’une villa atteint 365.000 euros. Une hausse respective de 6,1 et 4,3% par rapport à la même période en 2021.

Malgré tout, l’immobilier locatif reste-t-il une valeur sûre. Souvent jugé plus rentable que l’épargne bancaire, il a aussi la réputation d’être une valeur refuge et un rempart potentiel contre l’inflation.

A condition d’être attentif à la situation et à la qualité du bien, deux critères devenus essentiels pour optimiser son rendement. Le marché immobilier belge bénéficie en effet d’une certaine stabilité à long terme et progresse de manière régulière depuis de longues années, même s’il connaît des fluctuations. En 2020 et 2021, le déséquilibre entre l’offre et la demande a, par exemple, fait exploser les prix des biens résidentiels et a poussé certains investisseurs à interrompre momentanément leurs achats.

«A cette époque, on était clairement sur un marché peu favorable aux acquéreurs, toutefois certains biens comme les immeubles de rapport ont été épargnés par la flambée des prix car il y avait moins de candidats à l’achat, souligne Gaëtan Breuls, fondateur et gérant de Locustone, bureau de conseils et d’accompagnement en achat immobilier. Maintenant la situation et les prix se stabilisent et il y a donc moins de pression sur les rendements locatifs.» Les investisseurs immobiliers ne sont par contre pas épargnés par l’augmentation des taux d’emprunt, qui touche surtout ceux qui disposent de peu de fonds propres. «Quand les taux étaient très bas, il était intéressant d’emprunter au maximum, mais aujourd’hui il est préférable de financer 50% de son achat en fonds propres pour conserver une certaine rentabilité, ce que tout le monde ne peut pas se permettre», poursuit Gaëtan Breuls.

L’immobilier reste donc un investissement intéressant, mais vers quel type de bien se tourner? Appartements et maisons, commerces, bureaux, entrepôts, locations de vacances, kots étudiant et colocations, garages… Les possibilités sont multiples. «Avant tout, il est important de définir pourquoi on souhaite investir dans l’immobilier, conseille Gaëtan Breuls. Pour placer de l’argent et constituer une épargne en vue de la pension ou pour générer directement des revenus?»

Si l’objectif principal est d’obtenir rapidement du rendement, il est préférable de se tourner vers des biens comme les petits logements et les colocations qui permettent d’optimiser les mètres carrés et de dégager des revenus locatifs plus élevés que dans une habitation classique. En contrepartie, ces biens impliquent davantage de risques: la présence de plusieurs locataires augmente les risques de vide locatif, les studios prisés par des personnes à faibles revenus peuvent être davantage exposés au non-paiement des loyers.

Investir dans l’immobilier : et si c’était dans une maison deux façades ?

Ceux qui préfèrent un investissement plus sûr se tourneront vers les appartements classiques ou les petites maisons de ville. «On ne pense pas toujours aux maisons deux façades, or, elles permettent une meilleure maîtrise des charges que les appartements et offrent la possibilité d’installer une colocation quand elles possèdent trois ou quatre chambres. Elles sont par contre plus difficiles à trouver car c’est un créneau dans lequel les investisseurs sont en concurrence directe avec les particuliers qui achètent une habitation, souligne le gérant de Locustone. Pour ceux qui osent, une solution est de se tourner vers les maisons avec de lourdes rénovations. Il faut être patient car les délais des entrepreneurs pour les travaux sont longs, mais c’est un bon investissement qui permet souvent de dégager 3% à 4% de rendement net.» Sans oublier l’augmentation de la valeur du bien à long terme.

Le type de bien est loin d’être le seul critère influençant le rendement. Ce dernier est par exemple en moyenne plus élevé en Wallonie (4 à 5% net) qu’à Bruxelles (2 à 2,5%), une différence qui s’explique par des prix d’achat significativement moins chers dans le sud du pays, mais des loyers fluctuant peu selon les régions. Avec l’augmentation des coûts de l’énergie et du temps passé à domicile, l’état du bien devient un critère incontournable. «Il est de plus en plus intéressant de se tourner vers des logements bien isolés et avec un bon système de chauffage, car les locataires sont très attentifs au PEB. Si les charges énergétiques sont trop élevées, ils risquent de rencontrer des difficultés à payer le loyer.» On remarque aussi que les biens en moins bon état sont plus exposés au vide locatif et pourraient prochainement être désavantagés par les autorités.