Le marché de l’immobilier wallon se refroidit : voici l’élément central auquel prêter attention en 2024 (infographies)

Le marché de l’immobilier wallon se refroidit progressivement, ressort-il du baromètre ERA 2023. Si les prix des maisons ont encore augmenté de 2,4% par rapport à 2022, la croissance ralentit. Les délais de vente sont également de plus en plus longs. En 2024, les acquéreurs wallons devront être particulièrement vigilants au coefficient PEB du bien qu’ils convoitent.

L’horizon du marché de l’immobilier wallon s’assombrit peu à peu. Après plusieurs années de frénésie, notamment durant la pandémie, l’heure est aujourd’hui à la stabilisation, voire au refroidissement pour les transactions immobilières.

Selon le baromètre annuel de l’expert immobilier ERA publié vendredi, le prix des maisons résidentielles en Wallonie a augmenté de 2,4% en 2023. Par rapport aux croissances exceptionnelles de 2020 (+6,8%) et 2021 (+8,2%), le bilan est sensiblement moins positif pour le crû 2023. « Cette hausse limitée montre que le marché wallon devient de plus en plus frileux », observe Emmanuel Deboulle, Business Development Manager chez ERA. Alors que les prix étaient en progression constante depuis 2015, l’année 2022 marquait déjà un premier ralentissement, avec « seulement » 5% d’augmentation. Une tendance à la baisse que viennent confirmer les données de 2023.

Cette frilosité du marché immobilier se traduit aussi dans la durée de vente d’une maison dans la partie francophone du pays. En 2023, il fallait compter en moyenne 118 jours, contre 88 pour une habitation comparable en 2022. Les ventes étaient donc 34 % plus rapides par le passé. « Ces délais particulièrement longs ont logiquement influencé les prix, relève Emmanuel Deboulle. Un bien n’est pas censé rester plus de trois mois sur le marché. Passé ce délai, le prix est généralement revu à la baisse. Cela place l’acquéreur en position de force pour négocier la vente. »

Hausse des taux hypothécaires

Plusieurs éléments peuvent expliquer ce refroidissement du marché de l’immobilier wallon.

D’abord, l’augmentation des taux hypothécaires. Alors que les taux des crédits s’élevaient à peine à 1% en période Covid, ils ont aujourd’hui grimpé aux alentours de 4%. « Cela peut paraître insignifiant, mais pour une maison de 350.000€ à rembourser sur 25 ans, cela représente une augmentation mensuelle d’environ 450€, illustre Emmanuel Deboulle. Une hausse non-négligeable, d’autant qu’elle n’est pas entièrement couverte par l’indexation des salaires. Les potentiels acheteurs ont donc clairement dû revoir leurs exigences à la baisse. »

L’inflation récente a également largement pesé dans la balance. Plombés par des taux d’inflation record en 2022 (+9,59%) et 2023 (4,1%), certains ménages belges peinent à joindre les deux bouts. « Il y a donc moins d’acquéreurs potentiels pour un même bien, ce qui contribue logiquement à une baisse des prix de l’immobilier », expose l’expert d’ERA.

L’incontournable coefficient PEB

En parallèle, la crise énergétique a ajouté une pression supplémentaire sur les épaules des acquéreurs potentiels. La flambée des factures de gaz et de mazout a amené les acheteurs à reconsidérer l’acquisition de biens mal isolés. « L’indice de performance énergétique des bâtiments (PEB) est devenu un critère de sélection extrêmement important, souligne Emmanuel Deboulle. En sachant que la Belgique compte plus de 50% de passoires énergétiques sur son marché immobilier, cela a logiquement un impact sur la dynamique des transactions. »

Ce coefficient de performance énergétique deviendra un point d’attention incontournable dans l’acquisition d’un bien à l’avenir, prédit Emmanuel Deboulle. La Wallonie risque en effet d’introduire des réglementations similaires à celles implantées en Flandre depuis le 1^er janvier 2023. Au nord du pays, l’acquéreur d’une maison aux mauvaises performances énergétiques (PEB E ou F) est désormais tenu par une obligation de rénovation (panneaux solaires, isolation) endéans les cinq ans pour en améliorer le coefficient. « Cette contrainte n’existe pas encore en Wallonie et à Bruxelles, mais ça ne saurait tarder », présage l’expert. Les banques ont d’ailleurs anticipé et sont aujourd’hui très attentives à cet élément avant d’octroyer un prêt. De son côté, le marché de l’immobilier flamand souffre particulièrement de cette nouvelle mesure et enregistre son premier fléchissement de prix depuis 2014.

Immobilier wallon: « Un marché conservateur »

Enfin, les primo-acquéreurs peinent de plus en plus à acheter un bien, ce qui influe également sur les prix. « Alors que par le passé, les jeunes pouvaient facilement contracter un prêt couvrant la totalité de leurs frais, ils doivent aujourd’hui disposer d’une belle enveloppe de départ – environ 20% du bien – pour obtenir un crédit. Même pour un jeune couple diplômé disposant de salaires décents, une aide extérieure devient indispensable. » Or, les donations se font de plus en plus tardives, les parents et/ou grands-parents vivant jusqu’à un âge toujours plus avancé.

Si le marché de l’immobilier wallon pâtit objectivement de la conjonction de tous ces facteurs, « il ne faut pas crier au loup pour autant », nuance Emmanuel Deboulle. De manière générale, le marché belge reste solide et très conservateur comparé aux marchés français, allemand ou espagnol, qui souffrent bien plus de la crise. « Les prix actuels restent toujours intéressants », insiste l’expert d’ERA, qui conseille aux futurs acquéreurs de prêter une grande attention aux coefficients PEB pour réaliser une opération gagnante en 2024.