Inflation élevée, hausse des taux: l’immobilier est-il toujours un investissement sûr?

Depuis des décennies, l’immobilier est considéré comme un investissement sûr. Cette confiance apparaît aujourd’hui quelque peu écornée. La persistance d’une inflation élevée et la hausse des taux ne rend plus la stabilité de la valeur immobilière si évidente.

L’histoire nous apprend que l’immobilier est un investissement assez stable. Voilà peut-être l’antienne qui dérange aujourd’hui les réunions d’investisseurs. «Nous ne voulons pas assombrir l’ambiance, mais une certaine prudence s’impose peut-être», déclare l’économiste Johan Van Gompel. L’expert immobilier de KBC note en effet que l’inflation élevée et l’augmentation des taux d’intérêt jettent une ombre sur l’avenir. «La réduction du nombre de nouveaux prêts pour l’achat ou la rénovation d’une maison est une conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt, mais aussi de l’augmentation des coûts de construction due à la flambée du prix des matériaux de construction.» L’incertitude semble ainsi gagner du terrain et incite les investisseurs à la prudence.

Les investisseurs cherchent davantage des immeubles écoénergétiques. » Johan Van Gompel

Beaucoup moins d’emprunts

A titre d’exemple, les banques ont octroyé 45% d’hypothèques de moins en janvier dernier par rapport au même mois de l’année précédente, et ce chiffre a même atteint 49% en février, selon les chiffres de la Banque nationale. Ce n’est pas sans conséquences sur les prix.

«Nous ne ressentirons pleinement les effets de la hausse des taux d’intérêt que cette année. Nous prévoyons donc une baisse légère de 0,5% du prix des logements cette année. Ces effets seront encore tangibles l’année prochaine. Une relance significative en 2024 est donc peu probable. Nous ne nous attendons pas à une hausse des prix de plus de 1% l’année prochaine.»

Il faudra sans doute patienter jusqu’en 2025 pour voir les prix augmenter plus vite que l’inflation. Une situation exceptionnelle. «Nous avons connu une période similaire de la fin des années 1970 au milieu des années 1980, poursuit Johan Van Gompel. La forte inflation, combinée à une baisse nominale des prix, a entraîné une correction des prix en termes réels. Le phénomène se reproduit dans les chiffres actuels.» Ces dernières années, la baisse des taux a été l’un des principaux catalyseurs de la flambée des prix de l’immobilier, mais cette tendance s’est inversée début 2022 et les taux ont remonté. «La correction des prix réels se poursuit donc, enchaîne Wouter Thierie, économiste chez ING. La baisse réelle – corrigée par l’inflation – pourrait atteindre environ 11%, sur la période allant de 2022 à 2024.»

Le moment idéal pour investir dans l’immobilier?

Le refroidissement du marché immobilier le rend-il intéressant pour un investisseur qui veut se protéger de la volatilité boursière et ajouter de l’immobilier à son portefeuille? «Nous pensons que les taux hypothécaires ont atteint un pic, répond Wouter Thierie. Investir dans l’immobilier reste intéressant, ne serait-ce que parce qu’on peut indexer les loyers. Cela assure une source de revenus relativement stable, d’autant que le marché locatif est l’objet d’une demande accrue. Et l’offre de nouveaux logements va ralentir dans les années à venir. En combinaison avec le nombre croissant de ménages, cela va augmenter la raréfaction des habitations et donc les prix.» D’après les derniers pronostics du Bureau du Plan, le nombre de ménages belges va augmenter de près de 200.000 d’ici 2030.

Johan Van Gompel se veut prudent dans son analyse. «Les personnes vivant seules et les foyers en proie à des difficultés financières se voient exclus du marché. Logiquement, ces personnes doivent se rabattre sur le marché locatif. Cela devrait augmenter le coût des loyers. Reste à voir si cette analyse tient la route et si nous ne devons pas plutôt nous attendre à une correction sur le marché locatif.» En outre, dans certaines régions, l’obligation de rénover un bien récemment acquis mais trop énergivore va sans doute en diminuer le rendement. «Nous constatons que les investisseurs cherchent bien plus qu’avant des immeubles écoénergétiques. La durabilité est en effet devenue un paramètre aussi important que la valeur locative. L’investisseur se doit cependant de diversifier ses placements. Intégrer l’immobilier à son portefeuille est certainement positif, mais il faut garder à l’esprit que la stabilité de sa valeur n’est pas coulée dans le béton.»