Comment effectuer une donation immobilière?

En Belgique, les droits de succession peuvent vite s’avérer prohibitifs. La donation entre vifs permet de les réduire drastiquement, tout en offrant plusieurs autres avantages. Et pour les donations immobilières ?

Les droits d’enregistrement libératoires (ou droits de donation) appliqués aux donations d’immeubles ont été sensiblement réduits et simplifiés ces dernières années, de manière identique dans les trois Régions. Ils sont aujourd’hui nettement plus attractifs que les droits de succession mais tout de même bien supérieurs aux taux appliqués sur les donations mobilières. Ils sont surtout progressifs: plus vous donnez et plus le lien de parenté est éloigné, plus la facture sera lourde.

En ligne directe, entre époux ou cohabitants légaux, un taux de 3% frappe une première tranche de 150 000 euros, puis il passe à 9% jusqu’à 250 000 euros pour finir à 27% au-delà de 450 000 euros. Pour un immeuble évalué à un million, les droits de donation s’élèveront donc à 198 000 euros, près du cinquième de la valeur du bien. Ces droits s’appliquent heureusement par donateur et par bénéficiaire: si l’immeuble appartient pour moitié à chaque parent et qu’ils le partagent entre leurs deux enfants, la taxation s’appliquera sur un montant de 250 000 euros dans le chef de chacun, soit 13 500 euros par tête. Mais si l’on possède plusieurs immeubles en propre et peu d’enfants, de tels taux peuvent s’avérer prohibitifs. «Mieux vaut parfois vendre un immeuble si le marché est favorable pour donner du cash à vos enfants et ne payer ainsi que 3% d’impôts», recommande le notaire Neyrinck.

Pour ne pas (trop) freiner toute velléité de transmission par donation d’un bien immobilier par des parents à leurs enfants, le gouvernement a cependant instauré un système qui permet de «remettre les compteurs à zéro» tous les trois ans. Dans notre exemple d’un immeuble valant un million, on peut alors faire une première donation de 4 x 150 000 euros = 600 000 euros à 3% et recommencer trois ans plus tard avec le solde. Autrement dit: «Si vous avez du bien immobilier, pensez-y à temps.» Et rappelez-vous qu’il faut quand même disposer d’assez d’argent cash pour payer les droits de donation. «En théorie, précise Jean-Philippe Bonte, c’est au bénéficiaire de le faire. Mais dans la pratique, ce sont souvent les parents qui prennent cela en charge.»