Le nombre de contrats de location chute: le risque d’une «nouvelle crise du logement» se dessine

En publiant son nouveau baromètre des locations, Federia s’inquiète de l’état du marché des locations, et ce autant dans la capitale que dans les autres régions du pays.

L’écart entre l’offre et la demande s’est encore creusé dans les trois régions belges au cours du premier semestre 2024 sur le marché de l’immobilier locatif, constate le baromètre des locations publié vendredi par Federia, la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique.

A Bruxelles: «le nouveau gouvernement doit inverser la tendance»

Le nombre de baux à Bruxelles a diminué d’environ 20% au premier semestre par rapport à la même période en 2023, indique vendredi Federia. Elle s’inquiète face à ce constat, alors que la demande, elle, ne diminue pas et reste (très) élevée, et demande une révision des politiques en matière d’immobilier. «Le gouvernement doit en être conscient: ce n’est pas le prix des loyers qui pose problème (celui-ci augmente d’environ 2,8%, soit à peu près au niveau de l’inflation) mais bien la disponibilité des biens mis à la location», insiste Charlotte De Thaye, la directrice générale de la fédération

Le marché locatif privé a longtemps profité de taux d’intérêt bas, rendant les investissements immobiliers plus attractifs que les investissements mobiliers. Mais 2023 a marqué un tournant. La hausse des taux d’intérêt a poussé les investisseurs vers d’autres horizons, les projets de reconversion ont ralenti en raison de l’augmentation significative des coûts de construction et de la pénurie de main-d’œuvre, et la chaîne logistique a connu également de gros problèmes, liste Federia.

Les prix ont flambé et certains projets ont, dans la foulée, été abandonnés. A cela s’ajoutent des décisions fiscales à l’impact significatif, comme la non-reconduction de la réduction du taux de TVA sur la démolition/reconstruction pour les promoteurs. Or, «dans un contexte urbain fortement densifié comme Bruxelles, cette baisse de TVA est cruciale pour la création d’offres via la construction de remplacement», regrette la fédération, pointant encore les problématiques liées aux permis d’urbanisme et l’impact des nouvelles normes PEB. «Le nouveau gouvernement bruxellois doit inverser cette tendance», plaide donc Federia.

En Wallonie également beaucoup de préoccupation

Le ton est similaire au sud du pays. «L’augmentation des taux d’intérêt a incité les investisseurs à quitter le marché, et bien qu’ils se soient stabilisés, un retour massif des investisseurs n’est pas attendu sans une réaction des gouvernements. En effet, diverses interventions gouvernementales, comme le taux de TVA sur la démolition/reconstruction et les mesures concernant l’indexation des loyers, affectent particulièrement le climat d’investissement en Wallonie», explique la directrice générale de Federia.

Différents acteurs du secteur immobilier (Federia, Embuild, Fednot, l’UPSI et l’UWA) ont d’ailleurs interpellé le gouvernement wallon fraîchement nommé sur la forte dégradation de l’accessibilité au logement et le risque d’une nouvelle crise. «En effet, l’accessibilité au logement a déjà connu une chute de 50% en deux ans touchant tous les types de logements en Wallonie comme à Bruxelles et la situation ne peut continuer de se dégrader», poursuit Charlotte De Thaye. Le secteur dit attendre des mesures «concrètes, fortes et rapides», comme une réduction des droits d’enregistrement à 3%, afin «d’éviter une nouvelle crise du logement».

Davantage de stabilité du côté des loyers

Après une augmentation de 4,3 % en 2023, la Wallonie a enregistré une hausse des loyers moyens tous types de biens confondus de 2,52% au premier semestre 2024, à 814 euros. Ce sont les biens de petite taille, très demandés, qui connaissent la plus forte hausse et plus particulièrement les appartements avec une augmentation des loyers de 3,38% à 764 euros. Sans surprise, le Brabant wallon reste la province la plus chère, à 1.094 euros, contre des loyers compris entre 762 et 800 euros dans les autres provinces. S’agissant des quatre façades, leur prix moyen de location dépasse désormais les 1.000 euros dans toutes les provinces wallonnes, note le baromètre.

A Bruxelles, les loyers évoluent de manière stable, constate Federia, avec une augmentation à mi-année de 2,8%, après la forte hausse des prix en 2023 (+8,5%). La vague d’inflation semble donc plus ou moins digérée et les loyers continuent d’évoluer dans un rythme proche de l’inflation. «Il faut néanmoins rester vigilants», tempère la fédération. À Bruxelles en particulier, les loyers augmentent généralement moins au printemps et plus fortement à l’automne. Si cette tendance se poursuit en 2024, l’augmentation des prix pourrait alors atteindre les 6% d’ici la fin de l’année.