L’immobilier en baisse pour la première fois depuis 2008: les prix dans votre province (carte interactive)

L’année 2022 a été marquée par une légère baisse de l’activité immobilière, de l’ordre de 2%. « Un léger recul qui fait suite à l’emballement de 2021 », réagit le notaire Renaud Grégoire. Alors que le marché est déjà tourné vers 2023, petit tour d’horizon des tendances qui ont marqué l’année dernière.

Tandis que les étudiants du supérieur sont en examen, le secteur de l’immobilier lui, en est à l’heure du bilan. D’après les derniers chiffres de la Fédération des notaires, les transactions ont reculé de 2% en 2022 par rapport à 2021. La baisse de l’immobilier est de 2,1% en Wallonie, de 2% en Flandre et de 1,5% à Bruxelles. Au 2e semestre, le recul a été de 7,1% par rapport au 1e semestre de 2022.

Au niveau wallon, l’activité immobilière a connu un recul dans les provinces de Namur (-7,1%), du Brabant wallon (-4,9%) et de Liège (-3,4%). Dans le Hainaut, le secteur reste dans une situation stable. Seul le Luxembourg enregistre une hausse de l’activité immobilière (+4%). 

Le prix moyen d’une maison en Belgique est passé à 319 123€. C’est huit pourcents de plus qu’en 2021. Mais rapporté à l’inflation, le prix d’une maison a en réalité baissé de 5000€, soit 1.8% en 2022. C’est en Région bruxelloise que le prix d’une maison reste le plus élevé (576 576€).

Le prix moyen d’un appartement, lui, est passé à 260 300€. C’est 3,6% de plus qu’en 2021, mais 6,4% de moins en réalité au vu de l’inflation galopante observée l’année dernière.

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Pourquoi cette baisse de l’activité immobilière ?

« De mémoire de notaire, il faut remonter à 2008 pour observer la dernière baisse de l’activité immobilière en Belgique », avance Renaud Grégoire. D’après le porte-parole de Notaire.be, quatre facteurs expliquent cette baisse de l’activité immobilière : la hausse des taux d’intérêt, les prix élevés de l’énergie, le haut niveau d’inflation et la guerre en Ukraine.

Avec le conflit russo-ukrainien, les prix des matières premières et de l’énergie se sont envolés. En conséquence, l’activité du secteur immobilier a fortement ralenti lors du deuxième semestre de 2022.

« Après la crise sanitaire, le marché de l’immobilier s’est emballé. Les prix augmentaient, et les gens étaient dans la surenchère. Une maison dont le prix était fixé à 200.000€ partait facilement pour 220.000 voire 230.000€. Aujourd’hui, cette maison partirait pour 190.000€. On assiste à un changement de paradigme : en 2021 le vendeur déterminait les prix, en 2022 c’était l’acheteur. »

Au-delà de la guerre en Ukraine et de l’inflation importante qui ont marqué 2022 de leur empreinte, Renaud Grégoire explique le ralentissement de l’activité immobilière par une volonté politique.

« Dans les trois Régions du pays, les gouvernements ont décidé de rénover les vieux bâtiments plutôt que d’en construire de nouveaux. Les projets immobiliers ont moins le vent en poupe et on accorde plus de permis de bâtir aussi facilement ».

Immobilier en baisse… sauf au Luxembourg

Avec la Flandre Orientale (+0,2%), le Luxembourg (+4%) est la seule province du pays qui a connu une augmentation de son activité immobilière en 2022. C’est aussi là que les prix de l’immobilier ont le plus augmenté sur l’année écoulée : +12,5% pour une maison et +10,8% pour un appartement.

Dans le sud-est du pays, les prix sont tirés vers le haut par ceux du Grand-Duché de Luxembourg. « En 10 ans, le prix de l’immobilier a connu une augmentation de 150% chez nos voisins. C’est trois fois plus que chez nous, où le prix de l’immobilier a augmenté de 50% sur la même période ».

Conséquence directe : de plus en plus de Luxembourgeois ont migré vers la province du Luxembourg pour s’y installer.

L’importance des certificats PEB

La nouveauté pour 2022 se situait au niveau des certificats de performance énergétique (PEB), qui sont de plus en plus pris en compte dans le secteur de l’immobilier, comme le relève Renaud Grégoire : « Avec la crise énergétique, les acquéreurs recherchent des maisons et appartements ayant un certificat PEB le plus élevé possible. En effet, un bon certificat énergétique permet de réduire les consommations énergétiques des logements. C’est tout bénéfice pour le propriétaire qui habite son logement, mais également pour le propriétaire qui désire le louer ou le revendre. »

A quoi s’attendre pour 2023 ?

A Bruxelles, on trouve beaucoup de logements qui sont des passoires énergétiques, note le notaire. Plus qu’en Wallonie. Rendre ces logements performants au niveau énergique sera donc un défi.

« J’estime que cette question énergétique sera la plus importante pour l’immobilier en 2023. Il faudra voir comment le marché va réagir. En attendant, je trouve que les trois Régions ont donné un signal positif en empruntant la même direction à ce sujet ».

Plus largement, Renaud Grégoire pense que l’activité immobilière continuera à fléchir quelque peu, sans toutefois provoquer de crise. 

Nathan Scheirlinckx