Les prix des appartements à la côte augmentent, mais pas partout: voici les communes les moins chères

Fednot vient de publier son dernier Baromètre de l’immobilier côtier. Si les ventes ont poursuivi leur baisse en 2024, les prix des appartements à la côte belge, eux, n’ont cessé d’augmenter depuis 2020, avec des disparités importantes entre communes du littoral: de 201.854 à 1.439.790 euros en moyenne.

Depuis 2021, le marché immobilier à la côte belge ne cesse de ralentir. Selon le dernier Baromètre de la Fédération des notaires (Fednot), bien que la baisse se stabilise, 2024 ne fait pas exception à la règle. Les ventes d’appartements sur le littoral ont en effet baissé de 2,1% par rapport à 2023.

En réalité, le marché immobilier à la mer ne s’est jamais aussi bien porté qu’en 2021. Le Covid a assurément joué un rôle. La pandémie et le confinement ont donné aux Belges l’envie d’espaces au grand air, à la côte ou à la campagne, ce qui a engendré «une forte activité immobilière en Belgique», commente Bart Van Opstal, notaire et porte-parole de notaire.be. A la mer, les ventes de biens immobiliers ont bondi de près de 40% entre 2020 et 2021.

Sauf que tout ce qui monte finit toujours par redescendre. Depuis le Covid, la tendance est clairement à la baisse: -22,63% entre 2021 et 2022, -17,89% entre 2022 et 2023.

Piet Derriks, directeur général d’Immoweb, expliquait, il y a quelques mois, les raisons de cet essoufflement par le recul du pouvoir d’achat des Belges dû notamment à la hausse des taux d’intérêt, laquelle «a rendu l’achat de résidences secondaires à la côte belge moins accessible pour de nombreux acquéreurs». Le mauvais temps n’a, semble-t-il, pas non plus convaincu les Belges d’acheter sur le littoral, notait également Lien Muermans, agente immobilière à la côte.

The place to be is…

Si la baisse générale des ventes de biens immobiliers est notable, elle ne touche cependant pas toutes les communes du littoral de la même manière. A La Panne, par exemple, les ventes ont grimpé de 12,19% entre 2023 et 2024. C’est la meilleure élève de la côte devant Nieuport (+7,25%), ou encore Blankenberge (+2,78%).

La plupart des communes ont cependant connu un nouvel affaiblissement des ventes immobilières. La baisse la plus importante a été observée à Zeebruges, avec 9,74% de ventes en moins effectuées entre 2023 et 2024. Viennent ensuite Middelkerke (-7,56%), Le Coq (-4,02%) et Bredene (-2,9%).

Des prix qui ne cessent de croître

A contrario, le prix des appartements n’a pas baissé. Il n’a d’ailleurs jamais cessé d’augmenter depuis la pandémie. Davantage même à la côte, où les appartements coûtaient, en 2024, en moyenne 22,4% de plus que ceux situés dans une commune de l’intérieur du pays.

L’année dernière, le prix moyen d’un appartement sur le littoral s’élevait à 332.033 euros, quand, une année auparavant, il était plutôt de 318.446 euros. Soit une augmentation de 4,3%. Entre 2020 et 2024, ce prix a même bondi de 17,5%. Le prix moyen des appartements situés sur la digue a plus fortement augmenté, passant de 397.080 à 427.165 euros (+7,6%) entre 2023 et 2024. En quatre ans, la valeur des appartements les mieux situés a ainsi augmenté de 31%.

«Si l’on tient compte de la différence d’inflation pour la période 2020-2024, il s’agit d’une augmentation réelle des prix de seulement 3,8% (pour un appartement à la mer) et de 9,7% (pour un appartement sur la digue)», tempère Fednot.

Jusqu’à plus d’un million d’euros

Là encore, le marché immobilier est très hétérogène. La plus forte augmentation a été enregistrée à Nieuport (+22,5%) avec un prix moyen pour un appartement de 313.189 euros. La hausse la moins importante concerne Knokke (+2%), dont les appartements restaient tout de même les plus chers de la mer du Nord, en 2024, avec un tarif moyen de 788.874 euros. Celui-ci grimpait même à 1.439.790 euros (+13,63% en un an) pour un bien sur la digue.

A l’inverse, le prix moyen des biens immobiliers dans certaines communes du littoral a baissé, le meilleur exemple étant Zeebruges, dont les appartements coûtaient en moyenne 221.362 euros, en 2024. Autrement dit, une baisse de 22,7% par rapport à 2023.

Les prix varient également en fonction du nombre de pièces dont dispose le bien. Ainsi, à la côte, l’année dernière, le prix moyen d’un appartement d’une seule chambre était de 203.760 euros, contre 360.913 euros pour deux chambres, et 576.929 euros pour trois chambres. Sur la digue, les prix grimpaient davantage: 259.856 euros pour une chambre et 398.839 euros pour deux chambres. Les appartements trois chambres pour cette catégorie n’ont pas été pris en compte dans le Baromètre, Fednot expliquant que ceux-ci ne représentent qu’un «très petit marché».

Plutôt vieux et Flamands

Alors qu’à l’échelle nationale, en 2024, la part la plus importante des acquéreurs de biens immobiliers, maisons et appartements confondus, étaient des personnes jeunes âgées entre 25 et 35 ans, à la côte la tendance s’inverse. L’année dernière, ce sont les acheteurs âgés de 50 à 55 ans qui ont le plus acheté de propriétés côtières (un peu moins de 14%), suivis par les acheteurs âgés de 55 à 60 ans. Les plus de 65 ans étaient également bien représentés avec un peu moins de 12% des propriétés achetées.

Quant à l’origine des acquéreurs, la plupart venaient d’autres communes belges (65,6%) ou d’un pays étranger (2,7%). Ce sont les Flamands qui ont le plus acheté à la côte en 2024 (88,5%), suivis de très loin par les propriétaires wallons (5,9%) et bruxellois (2,8%). En Wallonie, les acheteurs venaient en majorité du Hainaut et de la province de Liège (2%), tandis que les Namurois ne représentaient que 1% des acquéreurs côtiers.