Le dilemme immobilier belge: «Attendre une baisse des prix sur le marché n’est pas stratégique»

Les prix de l’immobilier poursuivent leur hausse. Elle est estimée à 1,3% au deuxième trimestre de cette année. Anticipable, au vu des derniers signaux du marché. Si la période du printemps est souvent synonyme de reprise, l’acheteur potentiel pourrait toutefois se retrouver face à un dilemme.

Le récent rapport d’Immoweb, 1^er site immobilier belge, est sans équivoque. Les prix continuent d’augmenter, même s’ils le font de façon attendue et relativement mesurée (1,3%). La hausse s’explique par différents facteurs, dont certains influencent fortement le «pouvoir d’achat immobilier» des ménages belges. Cinq questions à Jonathan Frisch, économiste et spécialiste du marché immobilier belge chez Immoweb.

1. Quelles tendances observez-vous sur le marché immobilier belge?

Après la hausse des taux hypothécaires au cours des dernières années, on a constaté une stabilisation des prix immobiliers. Ou, autrement dit, une diminution de la cadence d’augmentation des prix. Ce qui est logique: les taux plus élevés ont freiné la demande.

Cependant, il n’y pas eu d’effondrement du marché, comme redouté. Les ventes ne sont jamais passées dans le négatif. Quant à l’augmentation actuelle, elle demeure très éloignée des forts niveaux post-Covid.

2. Au deuxième trimestre, vous estimez cette hausse à 1,3%. Comment l’expliquez-vous?

En ce début d’année, deux facteurs font que la hausse des prix reprend légèrement.

Un: pour la première fois en deux an, les taux d’intérêt ont commencé à se corriger vers le bas. Un premier mouvement est intervenu à la suite d’une anticipation de la baisse des taux directeurs par la BCE. Un signe plutôt positif pour le marché, mais les prix ont réagi à cette baisse des taux en augmentant. En résumé, durant ce dernier trimestre, les taux se sont stabilisés, mais les prix sont restés à la hausse. En comparaison avec l’année dernière, le chiffre de 1,3% représente une légère augmentation (1,2%).

Deux: il faut prendre en compte le fait que le trimestre actuel est généralement plus propice au marché. On traverse ce qu’on appelle «le printemps immobilier», durant lequel les transactions sont généralement plus nombreuses. Et les prix, donc, plus dynamiques. Cette année, l’augmentation est en ligne avec les signes du marché, qui a intégré cette légère baisse des taux. On ne s’attend pas aux mêmes hausses durant les trimestres trois et quatre.

3. Comment expliquer que les transactions immobilières sont plus dynamiques pendant le printemps?

C’est principalement dû au fait que le printemps précède les vacances d’été, durant lequel les acheteurs sont plutôt inactifs. Ils préfèrent donc poser leur choix avant pour avoir l’esprit libre lorsqu’ils sont à l’étranger. L’arrivée des beaux jours doit également jouer dans l’humeur, mais cet élément est plus hypothétique. Quant aux mois les moins dynamiques, on épingle souvent novembre et décembre.

4. Compte tenu de ces éléments, faut-il acheter maintenant, ou patienter?

Ce qui compte, c’est le pouvoir d’achat immobilier. Deux facteurs l’influencent.

Les prix, qui sont assez stables sur le marché belge. Mais en moyenne, sur plusieurs années, ils augmentent. Donc, attendre une baisse des prix significative sur le marché immobilier belge n’est pas stratégique.

Ensuite, l’effet des taux joue énormément sur le budget des ménages. C’est d’ailleurs pour cela qu’on a constaté une baisse de la cadence des prix lors de la forte hausse des taux. Aujourd’hui, le marché est encore un peu en attente. Les potentielles futures baisses de la Fed et de la BCE auront forcément un impact.

Le conseil pourrait être de fixer le prix aujourd’hui et de le renégocier en cas de potentielle baisse des taux. Même si imaginer un retour à 1,5% est idéaliste.

5. Dans la dynamique de hausse des prix, constatez-vous des différences marquées entre des logements bien isolés et les «passoires énergétiques»?

Effectivement, on mesure ce que sont surtout les logements aux bonnes performances énergétiques qui tirent les prix vers le haut. La différence de prix entre les passoires énergétiques et les bons labels EPC (NDLR: le certificat de prestation énergétique) a tendance à croître. Au vu des nouvelles régulations mises en places, les acheteurs se dirigent également davantage vers des biens mieux isolés.