Investir dans une chambre d’hôtel, intéressant? Voici ce qu’il faut savoir

Investir dans une chambre au sein d’un complexe hôtelier séduit de plus en plus les particuliers. Mais attention, ce type d’achat ne s’improvise pas.

À moins de disposer de plusieurs dizaines de millions d’euros, impossible pour un particulier d’investir en solo dans un hôtel et encore moins dans un portefeuille hôtelier. Mais depuis quelques années, des formules plus accessibles sont proposées.

Différents acteurs du marché immobilier, comme le Radisson Liège ou encore The National Hotel, à Sterrebeek, offrent aux investisseurs immobiliers la possibilité d’acquérir une chambre au sein de leur établissement.

Mais est-ce vraiment intéressant? Si différentes formules existent, à quoi faut-il faire attention?

Une formule tout compris

Dans la majorité des cas, les complexes hôteliers s’engagent à meubler le bien et à gérer la location de la chambre ainsi que tous les services: nettoyage, dégâts, états des lieux, services annexes, documents administratifs, etc.

Ce type de bien relève en général de l’investissement locatif pur. « Nous proposons ce type de bien à des investisseurs qui désirent investir, mais qui ne souhaitent pas s’occuper de toutes les tâches et les formalités annexes », commente un interlocuteur de chez Unibricks, promoteur immobilier du Radisson Liège.

Le propriétaire a néanmoins le droit d’occuper la chambre durant un nombre défini de jours sur l’année. Par exemple, le Groupe Sterea, qui propose des chambres au The National Hotel, à Sterrebeek (actuellement en construction), et dont la gestion sera assurée par le Radisson Collection, indique qu’il permet au propriétaire de loger cinq jours par an dans la chambre qu’il acquiert.

Le Radisson Liège, quant à lui, étend cette possibilité à 30 jours.

Le prix

Si l’offre semble alléchante, le prix reste néanmoins assez élevé. À titre indicatif, les chambres standard (39 mètres carrés) proposées au sein de l’établissement The National Hotel sont accessibles dès 206.000 euros, tandis que les penthouses se vendent pour près de 600.000 euros.

Pour acquérir une chambre au sein du Radisson Liège, il faudra compter entre 180.000 euros et 200.000 euros.

Pleine propriété ou bail emphytéotique?

Ici aussi, il existe différents options. Le propriétaire a la possibilité d’acquérir la pleine propriété du bien qu’il occupe (formule suggérée par The National Hotel), ou d’acquérir le bien par le biais d’un bail emphytéotique, éventuellement renouvelable ( laformule suggérée par le Radisson Liège est un bail emphytéotique de 99 ans).

Si cette dernière formule semble contraignante, elle offre néanmoins un avantage: les droits d’enregistrement ne se chiffrent qu’à 2% du montant de la vente (contre 12,5% de droits d’enregistrement en Région bruxelloise et en Wallonie pour une pleine propriété).

La localisation

Avant d’investir, il faudra veiller à ce que la localisation soit centrale ou prisée.

Une ville fort fréquentée, non loin d’un aéroport, ou encore un quartier réputé devra être privilégié, faute de quoi, le retour sur investissement sera plus limité.

Le rendement

Le rendement de l’investissement variera aussi selon les formules proposées. Par exemple, The National Hotel garantit à ses investisseurs un rendement net de 3,55%, peu importe le taux d’occupation durant l’année. Le Radisson Liège, quant à lui, garantit un rendement sur vingt ans qui est de 400 euros par mois.

«En règle générale, ce sera la rentabilité totale de l’hôtel qui sera prise en compte pour calculer la rentabilité de chaque investisseur », explique Gaëtan Breuls, conseiller en investissement immobilier (Locustone). L’expert ajoute que ces chiffres doivent néanmoins être revus au cas par cas.

De fait, ce rendement sera aussi fonction des éventuels fonds propres de l’investisseur et du taux auquel il empruntera pour réaliser l’opération.

Régime fiscal et TVA

« En règle générale, les revenus des biens immobiliers bâtis situés en Belgique qui sont donnés en location à une personne physique sans aucune affectation professionnelle sont taxables sur le revenu cadastral majoré de 40%. La base imposable afférente aux biens meublés peut faire l’objet d’un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir les frais d’entretien. Cette base imposable est taxée au taux distinct de 30% », explique Jean-Pierre Nemery de Bellevaux, avocat.

Néanmoins, pour une chambre d’hôtel, la situation se révèle plus particulière. « S’il s’agit de quelques opérations, les rentrées liées au droit d’usufruit sont considérées comme des revenus divers, et ne sont donc pas taxables ».

Attention néanmoins à ce que ces rentrées ne soient pas trop élevées (dans le cas où, par exemple, elles se combineraient à d’autres investissements). Le fisc pourrait les requalifier en revenus professionnels.

La TVA d’achat de 21% lors de l’achat d’une chambre neuve, peut également, sous certaines conditions, être récupérée.

Avis d’expert

Selon Gaëtan Breuls, « Dans ce type d’investissement, le diable se cache dans les détails. Le prix est en général assez élevé. Le rendement est théorique car si un jour l’hôtel réalise des travaux, cela peut impacter le rendement de l’investisseur.»

Il ajoute:  «La situation peut aussi évoluer si l’hôtel change de propriétaire. Il faut être très attentif au contrat. Par ailleurs, l’investisseur n’est pas maître  intégral de la situation, ce qui peut poser problème dans certains cas. Je ne le recommande pas car cela s’apparente à de l’immobilier côté, mais avec des contraintes supplémentaires. En guise d’alternative, je suggérerais d’investir dans de l’immobilier coté ou dans un appartement dont la gestion est soit assurée par l’investisseur, soit par une Agence immobilière sociale (AIS). Certes, les AIS pratiquent des loyers moins élevés, mais elles gèrent tous les aspects liés à la location, garantissent un revenu locatif et couvrent tous les dégâts occasionnés par le locataire, sans oublier les avantages fiscaux que ce type de contrat génère», conclut-il.