Immobilier : tout ce qui change pour vous en 2023

Emprunts, taux d’intérêt, précompte: de nombreux changements vont impacter le secteur de l’immobilier en 2023. Récapitulatif.

Une hausse record du précompte immobilier

Le coefficient d’indexation du revenu cadastral 2023 fera grimper le précompte immobilier de 9,6%, comme relaté par L’Echo et De Tijd.

Parmi toutes les indexations prévues en 2023, celle qui concerne le revenu cadastral, et donc le précompte immobilier, risque de faire très mal au portefeuille de tous les propriétaires belges. De fait, le coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2023 s’élève à 2,0915, contre 1,9084 en 2022, soit une augmentation de 9,6%. « Il s’agit d’un record historique », selon l’avocat fiscaliste Aurélien Bortolotti.

Outre cette indexation record du coefficient lié à l’indice des prix à la consommation et donc à l’inflation, certaines communes ont déjà annoncé qu’elles reverraient à la hausse, dans leur budget 2023, leurs centimes additionnels au précompte immobilier. C’est le cas, entre autres, d’Ixelles, de Watermael-Boitsfort, de Gand ou encore de Forest. Si une partie du précompte immobilier revient aux Régions, une autre est prélevée par les Provinces, et la dernière, et non des moindres, revient en effet aux communes, qui s’attribuent la part du lion.

Immobilier: des emprunts plus chers

Le taux d’intérêt belge à dix ans a encore augmenté, fin 2022, à 3,19%. C’est le niveau le plus élevé depuis la mi-2012. Il a augmenté de plus de 14 points de base en une journée.

Des taux d’intérêt à long terme plus élevés rendent les emprunts plus chers, en particulier les prêts immobiliers, et représentent également une mauvaise nouvelle pour les caisses de l’État si le gouvernement devait lever des fonds sur les marchés financiers.

Belfius prévoit un ralentissement des investissements dans l’immobilier

Selon Belfius, la Belgique sera confrontée à de la stagflation en 2023, soit une stagnation de la croissance économique (+0,1%) alors que l’inflation sera toujours élevée (+6,1%).

Les investissements des ménages dans l’immobilier résidentiel vont également ralentir en 2023 vu la hausse du taux hypothécaire, indique Belfius.

En 2023, Belfius s’attend à une poursuite du recul de l’inflation car les prix de l’énergie ne vont plus continuer d’augmenter. « Il n’empêche que l’énergie restera chère par rapport à la situation avant la pandémie », prévient toutefois la banque qui table sur une inflation de 6,1% en Belgique, et de 3% l’année suivante.

Le taux d’intérêt belge à long terme à nouveau à 3%

La hausse des taux d’intérêt sur le marché secondaire est une tendance générale et est liée à l’annonce faite par la Banque centrale européenne (BCE), selon laquelle elle prévoit d’autres hausses des taux d’intérêt, car l’inflation devrait rester supérieure à 2% pendant longtemps.

Des taux d’intérêt à long terme plus élevés rendent les emprunts plus coûteux, notamment les prêts immobiliers, et sont également une mauvaise nouvelle pour le Trésor public s’il doit à l’avenir lever des fonds sur les marchés financiers.

La Région bruxelloise réduit son soutien au photovoltaïque

En Région bruxelloise, un système de soutien au photovoltaïque via des certificats verts permet un retour sur investissement en sept ans à ceux qui installent des panneaux. Ce régime est ajusté chaque année en fonction de l’évolution du coût des énergies renouvelables.

« Après analyse et prise en compte de la forte hausse du prix de l’électricité, qui entraine de facto une rentabilité plus importante, Brugel estime qu’une réduction du niveau de soutien de 19% à 30% est adéquate, selon les catégories de puissance », avait recommandé le régulateur du marché bruxellois de l’énergie. La proposition a été suivie par le gouvernement bruxellois, qui a promulgué un arrêté en ce sens.

Pour rappel, la Région bruxelloise est la seule en Belgique à encore octroyer des certificats verts aux particuliers.

Une allocation-loyer de 125 euros pour les candidats-locataires en Wallonie

Une allocation-loyer est entrée en vigueur en Wallonie depuis ce 1er janvier. Elle permettra aux ménages à revenus précaires, inscrits sur liste d’attente pour l’obtention d’un logement social depuis plus de 18 mois et contraints de louer un bien sur le marché privé, d’obtenir une allocation de 125 euros.

Ce montant sera majoré de 20 euros par enfant à charge, doublé pour les enfants/personnes à charge se trouvant en situation de handicap, avec un maximum de 185 euros par mois.

La réforme notariale réduit de 1.000 euros le coût d’achat d’un logement

Le secteur du notariat a bénéficié d’une révision en profondeur le 1er janvier. Les changements englobent une modernisation du métier et une adaptation des tarifs qui entraînera une baisse des coûts pour 98% des achats de logements, selon le ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne.

Concernant les tarifs, les frais de notaire lors de l’achat d’un logement seront fixés à 750 euros et 550 euros respectivement pour l’acte d’achat et l’acte de crédit, alors qu’ils atteignaient facilement 2.000 euros au total. Pour l’acte de crédit, une réduction forfaitaire de 20% est mise en place sur les frais pour tous les écrits.

Pour un logement médian de 232.500 euros, cela représente une baisse d’environ 1.100 euros des frais de notaire.

La loi de Ventôse de 1803, qui fixe les règles entourant la profession de notaire, est également modifiée afin de moderniser, rajeunir et numériser davantage le métier.

Le marché de l’immobilier de bureaux en difficulté ?

Le marché de l’immobilier de bureaux a été particulièrement calme en 2022, la prise en occupation tombant à 320.000 mètres carrés, selon une estimation fournie mardi par l’un deims leaders du secteur en Belgique, la société américaine JLL. Par rapport à l’année 2021 très faste, la prise d’occupation recule de 33%.

L’année 2022 se caractérise aussi par des transactions de petites tailles, 916 mètres carrés en moyenne, 37% de moins que l’an dernier. Leur nombre a par contre augmenté et JLL anticipe une croissance à deux chiffres à la fin de 2022, par rapport à 2021.

Le taux de vacance a fortement reculé, passant de 8,3 à 7,7%. Quant aux loyers, ils sont en hausse de près de 5% dans le quartier européen, qui, avec 330 euros par mètre carré et par an, reste le plus élevé. La plus forte progression revient cependant à la périphérie avec un bond de plus de 12% pour atteindre les 185 euros. « Cette zone bénéficie désormais d’une meilleure accessibilité, qui augmentera encore à l’avenir avec la prolongation du tram jusqu’à l’aéroport », explique Christophe Golenvaux, Senior Director chez JLL Belgique. Le lieu le plus prisé en périphérie est en effet le Brussels Airport ainsi que la gare de Diegem, appréciée des grandes sociétés de consultance.

Après cette année un peu terne, JLL s’attend à ce que 2023 soit marquée par une très nette reprise portée par la durabilité. « Nous arrivons en fin de cycle avec une inflation élevée et une possible récession, mais la situation actuelle dans l’immobilier est moins catastrophique que lors de la crise financière. Les financements sont disponibles et la recherche pour des immeubles durables va se poursuivre puisqu’ils présentent un sérieux avantage concurrentiel », prédit Kasper Deforche, CEO de JLL Belux.

La performance énergétique des bureaux dans la capitale constitue un défi de taille puisque le stock de bureaux occupés, à Bruxelles et dans sa périphérie, est estimé à 12 millions de mètres carrés dont plus de la moitié se compose d’immeubles de plus de 20 ans, potentiellement énergivores, conclut JLL.

Les propriétaires Belges se ruent sur les crédits énergie

Malgré des taux en hausse, la croissance des crédits énergie octroyés dépasse 100% cette année, rapporte L’Echo. L’envolée des prix de l’énergie a en effet incité les propriétaires belges à s’endetter pour investir dans la rénovation écologique de leur habitation.

En 2022, les quatre grandes banques belges (BNP Paribas Fortis, Belfius, KBC et ING) ont vu le nombre de prêts verts ou énergie octroyés croître de manière fulgurante: +123% depuis 2021 pour la première, + 102% chez Belfius et + 159% chez KBC. ING constate, de son côté, une envolée de 275% depuis 2018.

Cette dernière explique le boom des crédits verts par plusieurs facteurs. « La crise énergétique et son impact sur les factures d’énergie font que la rénovation écologique est désormais reconnue comme nécessaire et urgente par la majorité des propriétaires », analyse la banque. En outre, ces prêts à tempérament, contrairement aux crédits hypothécaires, permettent d’emprunter de plus petits montants pour financer un projet, en procédant par étapes dans sa rénovation sans engendrer de frais de dossiers ni de frais de notaire.

« Plus d’un prêt énergie accordé sur deux concerne l’installation de panneaux solaires ou photovoltaïques. Ensuite, 12% de ces crédits concerne les châssis et le double vitrage, 12% sont destinés à l’isolation et 12% au chauffage et/ou à la chaudière », détaille pour sa part le porte-parole de BNP Paribas Fortis, Valéry Halloy.

Les Belges investissent massivement à l’étranger

L’encours total des investissements directs, détenus par les Belges, à l’étranger (particuliers et entreprises), a franchi le cap des 1.000 milliards d’euros au troisième trimestre de 2022, ressort-il des données de la Banque nationale de Belgique.

Sont comptabilisées notamment les participations d’au moins 10% dans des entreprises étrangères, des filiales belges situées à l’étranger mais également les biens immobiliers de particuliers hors des frontières belges.

Ces investissements directs atteignaient à la fin du troisième trimestre 1.003,9 milliards d’euros, contre 993,1 milliards au deuxième trimestre. Les 10 milliards supplémentaires s’expliquent cependant principalement par des effets de change.

De ce montant, 22% sont détenus aux Pays-Bas, 15% au Luxembourg, 13% en France ainsi qu’au Royaume-Uni et 5% en Suisse.

Réduction de l’avantage fiscal pour l’installation de bornes de recharge électrique

L’avantage fiscal pour l’installation de bornes de recharge électrique a diminué le 1er janvier, tant pour les particuliers que pour les entreprises. Le régime avait été introduit par le gouvernement fédéral en septembre 2021 pour permettre une croissance accélérée de l’infrastructure de recharge des voitures électriques dans notre pays.

L’avantage fiscal pour les particuliers, qu’ils soient propriétaires ou locataires, passera ainsi de 45 à 30% au 1er janvier 2023, puis à 15% au 1er janvier 2024. Selon le ministre fédéral des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V), cet avantage est progressivement supprimé afin d’inciter les gens à investir rapidement.

Le montant pour lequel un abattement fiscal peut être accordé est toutefois limité à 1.500 euros par borne de recharge et par contribuable. La station de recharge doit en outre être « intelligente » et ne peut utiliser que de l’électricité verte.

Les entreprises sont également encouragées à installer des bornes de recharge par une déduction accrue des investissements. Pour elles, l’avantage est réduit de 200 à 150% depuis le 1er janvier 2023. Leur infrastructure de recharge doit également être accessible aux autres utilisateurs pendant une partie de la journée.

La croissance atteint 1,5% dans la construction

La construction a enregistré une croissance de 1,5% en 2022 et elle devrait se stabiliser en 2023, selon une étude de la fédération sectorielle Embuild. L’année 2022 a été difficile pour le secteur avec la guerre en Ukraine, la crise de l’énergie et les conséquences sur les prix des matériaux qui ont augmenté de 10% en moyenne.

La fédération prévoit que la rénovation de logements et les travaux d’infrastructure continueront d’augmenter ces deux prochaines années, alors que la construction de nouveaux logements se stabilisera. La construction de bâtiments et de bureaux se porte par contre moins bien à cause de la surcapacité créée ces dernières années, analyse Embuild.

« La construction et la rénovation restent des activités très intéressantes », souligne le CEO de la fédération Niko Demeester. « L’immobilier reste le meilleur investissement ainsi que la meilleure forme d’épargne-pension.

En outre, les taux hypothécaires sont toujours bas, et les nouvelles constructions et rénovations permettent de construire des maisons et des bâtiments énergétiques, ce qui se traduit par une baisse sensible des factures d’énergie. »

Pour 2023, Embuild demande par ailleurs la prolongation de la réduction de la TVA à 6% sur les démolitions-reconstructions et sur les panneaux solaires, les chauffe-eau solaires et les pompes à chaleur.

Avec Belga