Immobilier: ce qui va changer en 2024

La nouvelle année apporte son lot de changements, et le secteur immobilier ne fait pas exception. Futurs acquéreurs, locataires, cohabitants : voici ce qui change en 2024.

Qui dit nouvelle année, dit nouveautés. Le secteur de l’immobilier n’est pas épargné. Crédits hypothécaires, cohabitation, TVA pour la reconstruction… Voici les principaux changements.

Du changement pour les crédits hypothécaires

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs: le plafond des frais de dossier pour un crédit hypothécaire passera de 500 euros à 350 euros dès le 1er janvier 2024.

Entre 2014 et 2018, les établissements de crédit avaient augmenté le prix d’environ 50% en moyenne, passant de 320 à 479 euros, sans justification claire, selon l’Observatoire des prix. Les frais de dossiers ont continué à grimper pour atteindre le maximum légal de 500 euros.

Un hausse jugée injustifiée, surtout que le client d’une banque est aujourd’hui souvent amené à fournir lui-même des données en ligne, avant d’entamer le processus. Des frais bien trop élevés qui rendent l’accès à la propriété plus difficile et pénalisent les crédits de faible montant, selon le ministre de l’Economie, Pierre-Yves Dermagne (PS).

Du changement pour la démolition-reconstruction

Autre bonne nouvelle : une réduction de la TVA pour les particuliers qui mènent un projet de démolition-reconstruction. Toute personne souhaitant démolir un bien immobilier avant de reconstruire au même endroit une habitation privée pourra bénéficier, dès le 1er janvier, d’un taux à 6% au lieu de 21%.

Dans les faits, il était déjà possible de profiter d’un tel taux depuis 2021, une mesure provisoire prise pour tenter d’endiguer les effets de la crise du Covid-19. La mesure sera donc maintenue, mais uniquement pour les particuliers.

Pour bénéficier du taux réduit, il faudra respecter certaines conditions, que détaille la Fédération du notariat (Fednot):

1. La démolition d’un bien immobilier existant doit être suivie d’une reconstruction. Le nouveau bâtiment ne doit pas nécessairement être reconstruit au même endroit que l’ancien, tant qu’il se situe sur la même parcelle cadastrale.
2. Le bâtiment reconstruit devra être destiné exclusivement ou à titre principal à l’habitation et être habité effectivement par le constructeur ou l’acheteur pendant une période minimale de 5 ans.
3. Les bâtiments reconstruits devront offrir une surface habitable de 200m² maximum.

Du changement pour les locataires bruxellois

Nouveauté en Région bruxelloise : lorsqu’un propriétaire souhaitera vendre un bien immobilier qu’il loue, son locataire bénéficiera d’un privilège, le « droit de préférence ». Cela signifie que le locataire sera le prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe. Ce droit s’applique uniquement aux logements non meublés, qui font l’objet d’un bail de résidence principale de longue durée. Le locataire devra y être domicilié.

Concrètement, le propriétaire devra notifier au locataire sa décision de vendre, en indiquant le prix et les conditions, ainsi que son droit de préemption, par recommandé avec accusé de réception. Le locataire disposera d’un délai de 30 jours pour accepter ou non. En outre, si le bien est proposé à un prix ou à des conditions plus favorables à un autre acquéreur, le propriétaire devra le notifier au locataire qui disposera d’un nouveau délai de sept jours pour exercer son droit de préférence.

Ce droit souffre cependant d’une série d’exceptions, parmi lesquelles :

• Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
• Les logements mis en sous-location, colocation ou au bail de logement étudiant.
• Lorsque la vente se fera en intra-familial.
• Un immeuble à logements multiples.
• Lorsque la vente est réalisée dans le cadre d’une fusion ou une liquidation de société, ou afin de constituer un apport en société
• Lorsque qu’il s’agit d’une vente de nue-propriété, d’usufruit ou d’autres droits réels, ainsi que de vente en viager.

Du changement pour la cohabitation légale

À partir du 1er janvier, les personnes qui souhaitent une cohabitation légale devront se présenter en personne devant l’officier de l’état civil lors de la réception de leur déclaration. De même pour la déclaration de cessation. « Fini donc la possibilité qu’un seul des partenaires se présente à la commune muni de la carte d’identité de son partenaire », confirme Fednot.

Du changement pour le photovoltaïque

Le compteur qui tourne à l’envers, c’est fini ! En tout cas pour les nouvelles installations. Tout photovoltaïque mis en service en 2024 ne bénéficiera plus d’une compensation, ces nouvelles installations devant nécessairement être associées à un compteur double flux (qui mesure séparément les prélèvements et les injections), communément appelé compteur communicant.

Concrètement, la production électrique sera en partie consommée directement chez le client. Quant au surplus, il sera injecté sur le réseau et mesuré séparément. Il pourra être vendu au fournisseur, au prix des tarifs d’injection publiés par ce dernier.

Les installations existantes bénéficieront de la compensation jusqu’au 31 décembre 2030.

Du changement pour l’épargne à long terme

L’avantage fiscal prévu dans le cadre de l’épargne à long terme fédérale, qui s’applique notamment aux versements dans une assurance-vie ou à un emprunt pour une seconde résidence, va être supprimé pour la plupart des dépenses prévues dans ce cadre.

Cette réduction d’impôt est destinée à des dépenses spécifiques et s’élevait à 30% des remboursements ou des dépenses. Dans le cadre d’un emprunt pour une seconde habitation (sous certaines conditions), cet avantage fiscal est plafonné à 705 euros par personne par an. Seules les personnes qui contractent ou refinancent un emprunt avant le 31 décembre 2023 peuvent conserver cet avantage.

Du changement pour les certificats PEB flamands

À partir du 1er janvier 2024, tous les immeubles d’habitation comprenant au moins deux unités résidentielles en Flandre devront disposer d’un certificat PEB séparé pour les parties communes, selon Fednot.