Immobilier à Liège: voici les communes et quartiers les mieux côtés

Dans le match immobilier qui les oppose, la périphérie gagne haut la main. Tant dans la première que la deuxième couronne. Mais avec de fortes disparités selon les emplacements.

Centre ou périphérie de Liège, tout est une question de goût, mais aussi de budget! Les prix de l’immobilier ont en effet tendance à varier fortement dans la province. En 2023, le prix médian d’une maison au centre-ville s’élevait ainsi, selon le baromètre des notaires, à 183.000 euros mais atteignait jusqu’à 202.500 euros à Esneux, 220.000 à Fléron, 241.000 à Sprimont et même 310.000 euros à Neupré (toutes des communes de la deuxième couronne, excepté Fléron). Même constat pour les appartements, avec un prix médian à 158.500 euros pour le centre et des tarifs qui grimpent à 182.500 euros à Fléron, 195.000 à Sprimont ou 237.500 à Chaudfontaine (première couronne). «Le marché au centre-ville est différent de celui de la périphérie de Liège, analyse Quentin Delloye, gérant des agences immobilières Trevi Liège et Trevi Rasquain. Mais au sein des communes limitrophes, il existe aussi des endroits plus ou moins attractifs ou prisés. Les localisations les plus recherchées hors de Liège sont, évidemment, les premières sorties autoroutières et les beaux quartiers, c’est-à-dire Embourg, Beaufays (deux sections de Chaudfontaine), Sprimont… A l’inverse, la périphérie de l’autre côté et les endroits comme Ans (première couronne) ou Rocourt (ville de Liège) affichent des prix immobiliers moins élevés, principalement en raison de leur emplacement et leur environnement.»

Les tarifs hors centre ne varient toutefois pas seulement selon la distinction Nord-Sud; on trouve un peu partout, autour de la ville, des communes dont les prix médians des maisons sont inférieurs, comme Saint-Nicolas, Seraing, Herstal (toutes de la première couronne) ou Trooz (deuxième couronne). Du côté des appartements, en revanche, le cœur de Liège reste plus abordable que les communes limitrophes, à l’exception de Seraing où la médiane s’affiche à 135.000 euros (contre 158.000 euros dans le centre).

En conclusion, qu’il s’agisse de prix ou d’attractivité, la périphérie liégeoise est assez disparate, les quartiers les plus prisés se concentrant surtout sur les hauteurs, dans les zones un peu plus vertes ou encore dans les communes proches des premières sorties d’autoroute.

Entre les deux rives, un fossé un peu comblé

L’hétérogénéité caractérise aussi, d’une certaine manière, le marché immobilier du cœur de Liège, même si les choses ont tendance à évoluer ces dernières années. «Auparavant, il y avait une distinction assez marquée entre la rive gauche et la rive droite, les acheteurs limitaient leurs recherches au code postal 4000 (la rive gauche) et excluaient le 4020 (la rive droite), souligne Werner Effertz, gérant de l’agence Century21 Immo Effertz, à Liège. Les choses ont changé depuis la création de la passerelle la Belle Liégeoise, inaugurée en 2016, qui a permis de connecter le quartier des Vennes aux Guillemins et au reste du centre. L’arrivée de la Médiacité a aussi redynamisé toute cette zone de la rive droite et permis aux Vennes de devenir un quartier bien connoté.»

La Meuse ne marque donc plus vraiment une frontière immobilière dans le centre, mais le baromètre annuel 2024 publié par Immoweb révèle que les rues liégeoises affichant les prix moyens les plus élevés au mètre carré se situent toujours rive gauche, autour du port des yachts: rue Forgeur (2.671 euros/m²), boulevard Frère-Orban (2.648 euros/m²) et boulevard Piercot (2.646 euros/m²). «Les quais et leurs appartements au bord de la Meuse ou de ses dérivations font partie des localisations les plus prisées dans le centre, confirme Werner Effertz. Laveu et les Vennes plaisent aussi car leur situation un peu excentrée permet de limiter les nuisances, sans être trop éloigné du centre. C’est un bon compromis, d’autant que ces endroits sont bien desservis par les transports en commun.»

Tram et projet dynamisent le centre

Les quartiers centraux les moins prisés actuellement se situent plutôt du côté de Saint-Léonard ou Bressoux, mais les agents immobiliers liégeois refusent de parler de zones délaissées ou défavorisées. «Saint-Léonard est une localisation un peu plus difficile pour l’instant, mais qui trouve sa clientèle car les tarifs y sont moins élevés, concède Werner Effertz. Quant à Bressoux, c’est un quartier qu’on pourrait penser défavorisé, mais il n’est pas laissé à l’abandon par la Ville, qui remet notamment en ordre l’aménagement routier. Il bénéficie aussi d’un processus d’embellissement: plusieurs tours sont démolies et d’autres, plus jolies, reconstruites; de nouveaux acquéreurs plus jeunes achètent des maisons, les rénovent et contribuent à moderniser l’environnement global.»

L’arrivée du tram devrait elle aussi aider à accroître l’attractivité des quartiers moins prisés situés le long du tracé. Certains acheteurs sont prudents et attendent la fin des travaux mais d’autres se projettent déjà: «Beaucoup de gens voient aujourd’hui un potentiel dans l’axe fréquenté par le tram, observe Quentin Delloye. Ces zones sont davantage recherchées aujourd’hui qu’il y a un ou deux ans, car le chantier est en cours, c’est donc plus concret. Cela peut donc être une opportunité: actuellement, les prix sont assez abordables, mais ils pourraient évoluer grâce à l’amélioration de la mobilité.»

Plusieurs quartiers du centre sont aussi dynamisés par l’arrivée de grands projets immobiliers, selon Quentin Delloye. C’est le cas à Coronmeuse, où se construit l’éco-quartier Rives ardentes; aux Guillemins, qui accueillent le nouveau Paradis Express; à Droixhe, où le groupe flamand Ghelamco prévoit la construction d’un peu moins de 300 logements. Cette dynamique positive pourrait toutefois être ralentie par les prix de vente de l’immobilier neuf, qui ont augmenté à la suite de la hausse des coûts de construction. Werner Effertz confirme que «le marché du neuf est le point négatif en ce moment» et ce, peu importe la localisation: centre ou périphérie, quartiers plus ou moins prisés. Mais Quentin Delloye constate que dans ce contexte difficile, «les situations 5 étoiles s’en sortent un peu mieux».