Immobilier: les multiples visages du Brabant wallon, de l’abordable jusqu’au (très) cher

Derrière son statut de province la plus chère de Belgique, le Brabant wallon cache d’importants écarts de prix entre le centre et ses extrémités est et ouest.

Habiter à proximité de Bruxelles, dans un cadre vert mais bien fourni en facilités, c’est le privilège de beaucoup d’habitants du Brabant wallon, et quelques-unes des raisons pour lesquelles la province est si prisée d’un point de vue immobilier. Même si cela fait plusieurs années qu’elle est la plus chère de Wallonie, et de loin. Pour y devenir propriétaire en 2023, il fallait ainsi débourser un prix médian de 375.000 euros pour une maison et de 245.000 euros pour un appartement, soit respectivement 165.000 et 61.000 euros de plus que les médianes wallonnes, indique le baromètre des notaires. Mieux vaut cependant ne pas s’arrêter à ces chiffres car, en immobilier, il n’existe pas un mais des Brabant wallon. Ainsi, le prix médian varie d’environ 275.000 euros pour une maison à Rebecq ou Hélécine à 625.000 euros à Lasne (commune la plus chère), avec des variations autour de 300.000 euros à Jodoigne et à Nivelles ou de 400.000 euros à Chastre et Ottignies-Louvain-la-Neuve.

Le contraste est donc très important entre les communes, mais on peut dégager une logique au sein de la province avec un centre aux prix globalement (très) élevés et des extrémités est-ouest plus abordables. «Rixensart, La Hulpe, Waterloo ou Genval sont très prisées depuis longtemps, car elles se situent à quinze minutes à peine de l’entrée de Bruxelles. On peut aussi ajouter Lasne, surtout recherchée pour son cadre de vie et son homogénéité urbanistique», observe Charles de Béthune, directeur de l’agence Les Viviers Brabant wallon. Ce dernier constate aussi plus globalement une attractivité et des prix supérieurs «dès qu’on se situe à une dizaine de minutes des grands axes», à savoir la E411 et la E40 au centre et vers l’est de la province et la E19 et le R0 à l’ouest.

L’intérêt immobilier en Brabant wallon ne se cantonne donc plus seulement au centre, mais se propage de plus en plus loin. «Avant, le débordement côté est se limitait à Chaumont-Gistoux et Grez-Doiceau. A présent, il s’étend jusque dans les communes de Walhain, Incourt, Perwez et même jusqu’en province de Namur, poursuit Charles de Béthune. Ces communes en retrait du centre de la province sont aussi très attractives car plutôt rurales tout en étant proches de Louvain-la-Neuve, où il existe une grande offre de commerces, écoles, Horeca, etc. Beaucoup de promoteurs y développent des quartiers en mettant l’accent sur le cadre de vie avec de petits espaces verts, une hétérogénéité urbanistique, etc.»

Tubize tire le marché à l’ouest

L’attractivité du centre du Brabant wallon s’étend aussi vers l’ouest, et notamment en périphérie de Nivelles, historiquement appréciée pour ses nombreuses facilités et sa proximité avec le ring de Bruxelles. Bien que située en Hainaut, la commune de Seneffe affiche désormais des prix assez similaires aux environs de la cité aclote.

Un peu plus à l’ouest du Brabant wallon, Tubize connaît un véritable essor: le prix médian des maisons (environ 285.000 euros) y reste bien inférieur à celui de la province (375.000 euros), mais il est en constante évolution depuis cinq ans et la ville fait l’objet de nombreux développements immobiliers. «Le Tubize d’aujourd’hui n’est pas celui d’hier ni celui de demain, estime Cédric Demaerschalk, cogérant des agences ERA Cedimmo implantées au centre et à l’ouest du « BW ». La ville se transforme, notamment avec des projets comme celui des anciennes forges (NDLR: le quartier des Confluents) qui apportent du changement tant du côté des logements que des commerces. Comme on l’a constaté pour Braine-l’Alleud il y a une dizaine d’années, certaines personnes ont encore des réticences à l’égard de Tubize, mais la ville est porteuse, on sent qu’il y a un marché à prendre.»

Tubize et ses environs attirent notamment des jeunes en quête de prix plus accessibles que les communes voisines dont ils sont originaires (comme Braine-le-Château). Plus étonnant: de plus en plus de Bruxellois viennent aussi s’y loger. «Dans les années 1990 et 2000, beaucoup n’étaient pas prêts à quitter la capitale, alors qu’ils sont désormais nombreux à s’installer en Brabant wallon parce qu’il y fait bon vivre, que c’est proche de Bruxelles et qu’il y a des gares, relève Cédric Demaerschalk. Aujourd’hui, tout le monde va un pas plus loin, souvent pour des questions de budget: les Bruxellois viennent ici tandis que les Brabançons wallons se déplacent vers les extrémités de la province ou dans les provinces voisines.»

Plus de contrastes à l’extrémité est

Ce phénomène de migration explique notamment pourquoi l’attractivité du centre fait tache d’huile dans l’ensemble du BW. Les prix n’en restent pas moins contrastés entre le noyau et les extrémités et quelques zones semblent moins touchées par la pression immobilière. Contrairement à leurs périphéries, certains centres urbains comme Jodoigne et Wavre restent un peu moins prisés, notamment pour des questions d’accessibilité.

Le marché est aussi un peu plus contrasté à l’extrémité est de la province: «A Orp-Jauche, Ramillies, Hélécine, etc., les endroits près des axes sont très recherchés, mais dès qu’on est en retrait, c’est plus compliqué de projeter les acheteurs dans ces communes, constate Charles de Béthune. La différence de prix est trop minime pour peser dans la balance, en revanche la clientèle néerlandophone est très présente.»

Souvent plus reculé et rural, l’est du Brabant wallon n’en reste pas moins une destination idéale pour ceux qui recherchent «des prix moins élevés, des biens de caractère ou de plus grands espaces», souligne le directeur des Viviers Brabant wallon. Ces communes continuent d’ailleurs de voir leur marché progresser puisque les prix médians des maisons ont augmenté de 13,5% à Hélécine et de plus de 7 % à Orp-Jauche et Ramillies entre 2022 et 2023. En Brabant wallon, lorsqu’il s’agit d’immobilier, la notion de lieux moins prisés reste toute relative…