Achat d’une résidence secondaire: voici les frais auxquels s’attendre

De nombreux Belges rêvent d’un pied-à-terre au soleil, à la montagne, voire en Belgique. S’offrir un tel bien ne consiste pas seulement à débourser le prix d’achat de la maison ou de l’appartement rêvé… D’autres coûts doivent être pris en compte.

Une série de frais et de taxes sont à prendre en compte dans votre budget lors de l’achat d’une seconde résidence. De manière générale, les coûts sont proportionnels à la valeur du bien. A ne pas négliger non plus: sa localisation. Les taxes varient, en effet, en fonction du pays ou de la commune où se situe la maison ou l’appartement, ce qui peut faire grimper la facture finale. Aperçu des principaux coûts et de la façon dont ils diffèrent.

L’achat

C’est à la fois le poste le plus important et le plus évident lorsqu’on envisage d’acquérir une résidence secondaire. En Belgique, les acheteurs empruntent en moyenne 215 000 euros pour l’acquisition d’un deuxième bien à des fins récréatives, d’après le Baromètre 2022 de la seconde résidence réalisé par BNP Paribas Fortis, ce qui représente une quotité moyenne de 70% du prix d’achat. Ce budget varie évidemment en fonction du type de bien (maison, propriété, appartement…) et, surtout, de sa localisation.

L’Espagne, première destination étrangère pour les propriétaires belges de secondes résidences, offre ainsi un marché immobilier relativement accessible en comparaison d’autres pays. Toujours selon le baromètre de BNP Paribas Fortis, l’investissement moyen des Belges y est de 177 000 euros, contre 251 000 euros pour la France, deuxième destination étrangère pour l’achat d’une seconde résidence à des fins récréatives.

Les «taxes sur les secondes résidences» font l’objet de polémiques et de recours en justice.

Si l’on peut réaliser des économies en privilégiant une destination plutôt qu’une autre, certains coûts sont toutefois incompressibles. Ainsi, en Belgique, il n’est pas possible de bénéficier d’un abattement ou d’un taux réduit sur les droits d’enregistrement (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 12% en Flandre) lors de l’acquisition d’une résidence secondaire, car ces avantages sont réservés aux habitations principales. Des droits d’enregistrement s’appliquent généralement aussi à l’étranger, et leurs taux varient souvent entre 5% et 10% du prix de vente – ou dans certains cas de la valeur cadastrale, comme en Italie. En cas d’achat d’un bien neuf, une TVA est appliquée dans la plupart des pays, même si son taux peut varier.

Résidence secondaire: quels frais ?

On l’oublie parfois, mais une seconde résidence engendre à peu près les mêmes coûts fixes qu’une habitation principale: chauffage, électricité, collecte des déchets, assurances… A cela s’ajoutent des frais plus ponctuels de rénovation ou d’entretien. Il faut également prendre en compte les charges communes qui s’appliquent si le bien est situé dans une copropriété, comme un immeuble ou un village de vacances. Par ailleurs, si le bien est loué périodiquement à des touristes, il est parfois nécessaire de recourir à un service externe pour la gestion locative et cela a un coût. Enfin, certains propriétaires de résidences secondaires doivent faire appel à des services payants pour la surveillance et l’entretien de leur bien s’ils n’ont pas l’occasion de s’y rendre régulièrement ou s’ils ne peuvent pas compter sur des connaissances sur place pour assurer ce suivi.

La fiscalité

Comme pour une habitation principale, le propriétaire d’une seconde résidence en Belgique doit s’acquitter d’un précompte immobilier chaque année. La différence est qu’il n’est pas possible d’obtenir de réduction sur celui-ci (notamment en cas d’enfants à charge, d’habitation modeste…) car les avantages sont réservés au domicile principal. La plupart des autres pays privilégiés pour les résidences secondaires appliquent aussi un précompte immobilier ou des taxes similaires, dont le paiement s’effectue auprès des autorités fiscales du pays où le bien est situé.

Une seconde résidence à l’étranger est soumise à la fois à la fiscalité belge et à celle du lieu où elle est implantée. Elle doit donc être déclarée en Belgique et, à partir de l’exercice d’imposition 2022 (revenus 2021), la taxation se basera sur le revenu cadastral, peu importe le pays où se trouve le bien. Concrètement, le propriétaire sera imposé sur le revenu cadastral de son bien indexé et majoré de 40%. Dans le cas où la résidence secondaire est à l’étranger, il se peut, par ailleurs, qu’une double imposition s’applique. Les revenus immobiliers sont alors imposés dans le pays de la seconde résidence et en Belgique, mais cette dernière permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt de 50%.

Des exceptions existent, notamment dans les pays avec lesquels la Belgique a signé une convention préventive de la double imposition. Les revenus immobiliers sont alors exonérés en Belgique mais ils entrent néanmoins en considération pour le calcul de l’impôt dû sur les autres revenus belges. Par ailleurs, le propriétaire reste redevable des impôts qui s’appliquent dans le pays où se trouve sa seconde résidence.

Frais d’une résidence secondaire: ne pas oublier les taxes locales

Outre le pays, la ville ou la commune dans laquelle se situe la résidence secondaire peut faire grimper les taxes. Plusieurs localités appliquent, en effet, des «taxes sur les secondes résidences» dont le montant avoisine généralement quelques centaines d’euros, voire un peu plus de 1 000 euros par an. Ces taxes font l’objet de polémiques et de recours en justice dans certaines communes comme Coxyde, Knokke et La Panne, car les résidents permanents ne sont soumis à aucune taxe additionnelle, ce qui crée des inégalités. Plusieurs détracteurs soulignent le fait que les propriétaires de résidences secondaires paient pour des infrastructures qu’ils n’utilisent qu’une partie de l’année, alors que les habitants qui y vivent en permanence ne déboursent rien. Dans ce contexte, les taxes sur les secondes résidences ont été jugées illégales par plusieurs instances ces dernières années, mais des décisions de justice contraires ont néanmoins permis leur maintien.