Quels sont les coûts cachés de l’achat immobilier ?

Le coût de l’achat immobilier pourrait être comparé à un iceberg. Sous la partie visible – le prix du bien – se cachent de nombreux frais supplémentaires, généralement insoupçonnés. Immergés. Quels sont-ils ?

1. Les droits d’enregistrement. Il s’agit d’une taxe fixée par les Régions sur l’achat d’un bien immobilier existant. Elle équivaut à 10 % du prix en Flandre, 12,5 % en Wallonie et 12,5 % également à Bruxelles, sauf pour les primo-accédants, qui en sont exemptés sur une première tranche de 175 000 euros (soit un gain de 21 875 euros). Au Nord et au Sud du pays, un abattement est prévu en leur faveur suivant certaines conditions. A noter que les habitations dites  » modestes  » (dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros) bénéficient de droits d’enregistrement réduits à 5 % (Flandre) ou 6 % (Wallonie) pour une tranche dont le montant varie selon la pression immobilière de la zone dans laquelle elles s’inscrivent.

2. La TVA. Elle est due sur l’immobilier neuf uniquement, à hauteur de 21 %.

3. Les frais de notaire. Le notaire chargé de préparer le dossier et d’acter l’achat du bien immobilier perçoit des honoraires sur son travail. Leur montant est fixé par un arrêté royal. En sus, d’autres frais doivent être pris en compte, qui correspondent aux recherches et aux formalités imposées au notaire par différentes législations : les recherches fiscales, urbanistiques, cadastrales et hypothécaires, mais aussi les frais qui résultent d’attestations diverses (hypothécaires, d’assainissement du sol…). Ils sont collectés par le notaire et ensuite redistribués aux administrations concernées. Depuis le 1er janvier 2012, les honoraires du notaire comme les recherches et formalités administratives sont soumis à 21 % de TVA.

4. Les frais liés au crédit hypothécaire. Rares sont les candidats acquéreurs qui sont à même de financer un bien immobilier sans emprunter une partie plus ou moins importante du prix. Une opération qui fait, elle aussi, l’objet d’un acte notarié : l’acte de crédit hypothécaire. Une fois encore, le processus a un coût, qui comprend les droits d’enregistrement, le droit d’hypothèque, les honoraires du notaire et les frais d’acte. S’ajoutent bien entendu à l’emprunt les intérêts, calculés en fonction du taux accordé par l’organisme de prêt et de la prime de risque de l’acquéreur. Par ailleurs, les prêteurs imposent la prise d’une assurance solde restant dû qui couvre la part du capital encore due si l’emprunteur vient à décéder avant le remboursement complet du crédit.

5. Les frais d’expertise. Certains frais ne sont pas dus d’office, mais peuvent potentiellement être demandés à un futur acquéreur. C’est le cas des frais d’expertise immobilière, facturés par l’organisme de crédit qui aurait un doute sur le bien-fondé du prix de vente demandé, trop haut ou… trop bas. Le crédit hypothécaire étant accordé en gage du bien, la valeur vénale doit correspondre au montant prêté.

6. Le coût des travaux. On pourrait arguer qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’un coût caché de l’achat immobilier puisque le futur acquéreur a visité le bien et est censé savoir si des travaux sont nécessaires ou pas. Reste que certains postes passent souvent inaperçus lors des visites, pour mieux s’imposer au démarrage du chantier.  » Tout le monde sait quand les travaux commencent, mais jamais quand ils s’arrêtent « , ont coutume de dire les professionnels de l’immobilier.

7. Le précompte immobilier. La liste des dépenses ne s’arrête pas à l’acquisition du bien. De nombreux frais s’ajoutent ensuite à l’ardoise de l’heureux propriétaire, généralement à payer chaque année. Ainsi du précompte immobilier, un impôt régional calculé sur la base du revenu cadastral du bien (c’est-à-dire du revenu moyen que ce dernier rapporterait à son propriétaire en un an s’il était loué). La dernière péréquation cadastrale datant de 1975, cette valeur de référence est indexée chaque année afin de correspondre plus ou moins à la valeur du marché. Le précompte consiste en un pourcentage du revenu cadastral indexé, dont le résultat est augmenté des centimes additionnels des communes et des provinces, qui se servent sur chaque euro ponctionné par la Région. Bruxelles n’étant pas une province, elle applique des centimes additionnels dits d’agglomération, dont le volume a été considérablement augmenté cette année.

8. Les assurances. La prise d’une assurance n’est pas obligatoire en Belgique, mais fortement conseillée. Ainsi de l’assurance solde restant dû, évoquée plus haut, mais aussi de l’assurance habitation, qui protège le bien en cas de sinistre. Il arrive que les organismes de prêt offrent aux preneurs de crédit de diminuer le taux d’intérêt hypothécaire accordé s’ils souscrivent à des assurances maison. A l’emprunteur d’en examiner les tarifs avec attention parce qu’ils peuvent varier fortement d’une institution à l’autre.

9. Les frais d’entretien. Un bien immobilier, cela s’entretient. Petites réparations diverses, menus travaux après d’éventuels dégâts (des eaux…). Mais aussi entretien de la chaudière, par exemple. Un rendez-vous obligatoire dans les trois Régions du pays, à effectuer annuellement dans le cas d’une chaudière au mazout, tous les deux (Flandre) ou trois ans (Wallonie et Bruxelles) dans celui d’une chaudière au gaz.

10. Les frais de copropriété. Le propriétaire d’une maison n’a pas à s’en soucier, mais celui d’un appartement inscrit dans un immeuble en comptant plusieurs autres doit s’acquitter de frais de copropriété. Lesquels incluent le nettoyage des communs, l’entretien de l’ascenseur, le paiement de charges énergétiques communes, mais aussi des prélèvements beaucoup plus importants si l’immeuble nécessite de gros travaux (façade, toiture, ascenseur…). Des fonds de roulement et de réserve sont constitués et alimentés à cette fin. Des frais de syndic sont aussi à prévoir.