Les millions offerts par la N-VA anversoise à Land Invest

Un courrier de 2013 du promoteur anversois Land Invest à son actionnaire et « banquier » Ogeo Fund, le fonds de pension liégeois, révèle l’existence d’une intervention politique derrière l’attribution d’un permis de bâtir controversé à Anvers. Un permis accordé pour la construction d’un immeuble « mastodonte » très lucratif. L’ex-filiale immobilière d’Ogeo Fund a en effet reçu un « bonus » d’au moins 4 000 m² constructibles de la part du collège communal d’Anvers dirigé par Bart De Wever (N-VA). Soit plusieurs millions d’euros.

Le collège communal d’Anvers dirigé par la N-VA a-t-il offert un cadeau de plusieurs millions d’euros, en 2013, à Land Invest Group (LIG), la filiale immobilière anversoise du fonds de pension Ogeo Fund dominé alors par le PS liégeois? Le document que Le Vif/L’Express et le site d’informations Apache publient révèle en tout cas une intervention politique dans le cadre de l’attribution à LIG d’un permis de bâtir controversé pour un building – la Lins Tower – à Anvers. Un immeuble hors-normes qui déroge aux règles urbanistiques, ce qui l’a rendu très lucratif pour Land Invest.

Dans un courrier confidentiel daté de juin 2013 adressé à Ogeo Fund, l’administrateur-délégué de Land Invest Group, Marc Schaling, écrit noir sur blanc que la Ville d’Anvers a demandé au promoteur immobilier de construire un immeuble « de prestige » (« a Landmark Building », soit un immeuble imposant qui marque les esprits) au nord de la Cité du diamant. Un immeuble de 12 étages, bien plus haut donc que ce que la « règle d’harmonie » permettait, soit 6 ou 7 étages à l’instar des immeubles avoisinants.

En formulant cette demande, le collège communal d’Anvers dirigé par Bart De Wever est donc allé à l’encontre de ses propres règles urbanistiques. De plus, lors de la procédure d’octroi du permis de bâtir à l’été 2014, le collège a court-circuité l’administration de l’urbanisme de la Ville, qui s’opposait – avis juridique de haut vol à l’appui – à un tel projet immobilier jugé démesuré.

Marc Schaling indique aussi clairement que le collège communal (pudiquement nommé « la ville d’Anvers » dans sa missive), avec sa demande de bâtir un immeuble imposant qui marque les esprits, permettra à LIG d’engranger entre 8 et 13 millions d’euros de profits bruts. Soit plusieurs millions de plus que le projet initial qui, lui, respectait la règle d’harmonie. En effet, qui dit étages additionnels dit appartements supplémentaires à vendre. En l’occurrence 8.000 m² de plus que le projet de départ, selon la lettre de Schaling.

Les soupçons de collusion se renforcent

Fin 2017, le Nord du pays s’est fortement agité quand Apache a publié une vidéo tournée en caméra cachée montrant Erik Van der Paal, l’homme fort de Land Invest, en train d’accueillir chaleureusement le collège quasi-complet des échevins d’Anvers à l’entrée du restaurant étoilé ‘t Fornuis où il fêtait ses 45 ans. Les soupçons de collusion semblent aujourd’hui se confirmer avec ce courrier signé de la main de Marc Schaling, l’associé d’Erik Van der Paal. Un courrier confidentiel adressé à la direction d’Ogeo Fund, le fonds de pension liégeois qui détenait alors 50% de LIG aux côtés de la paire Van der Paal-Schaling possédant les 50% restants via leur société Elba Advies.

Fin février dernier, Le Vif et Apache ont annoncé que le parquet d’Anvers avait ouvert une information judiciaire sur la façon dont le permis de bâtir relatif à la Lins Tower a été accordé à LIG en 2014. En décembre 2018, le ministère public a réclamé le dossier administratif complet de ce projet immobilier au département de l’Urbanisme de la Ville d’Anvers. De façon surprenante, quelques heures après que Le Vif et Apache ont révélé l’existence de cette enquête judiciaire, le parquet a classé le dossier sans suite.

L’achat du terrain, soit plus de 12,3 millions d’euros au total, a été réalisé avec l’argent des pensionnés liégeois d’Ogeo Fund. Le fonds de pension piloté à l’époque par Stéphane Moreau a accordé pas moins de cinq prêts obligataires à Tunnelplaats NV, filiale de LIG, pour un montant total de 12.375.205 euros (voir tableau ci-dessous). Le premier prêt, dont le taux d’intérêts a été fixé à 9%, a été émis le 29 juin 2012, à l’époque de la signature du compromis de vente. Objectif: payer un acompte de 15% à Kouter pour l’achat du terrain.

Un terrain vendu deux fois le même jour

Pour raconter l’histoire de ce permis de construire controversé, et très lucratif pour Land Invest, il faut remonter sept ans en arrière. Pendant des années, le constructeur français Renault a exploité un grand garage sur un site appelé Tunnelplaats, au nord d’Anvers. L’endroit est situé à la sortie du Waaslandtunnel, un long tunnel routier qui passe sous l’Escaut et relie le quartier du Linkeroever (rive gauche) au centre historique d’Anvers (rive droite).

En 2011, la direction de Renault, à Paris, décide de vendre son garage. Les promoteurs intéressés pouvaient alors remettre leur offre sous pli fermé. Il est d’usage pour les promoteurs d’étudier à l’avance, et dans le détail, ce qu’il est possible de construire ou pas sur un site déterminé avant d’acheter celui-ci. Avec la hauteur de construction autorisée à cet endroit et une marge bénéficiaire habituelle d’environ 20% dans le secteur, une offre rationnelle devait à l’époque se situer entre 3 et 5 millions d’euros, selon des professionnels de l’immobilier que nous avons consultés.

Plusieurs candidats ont d’ailleurs fait une offre dans cet ordre de grandeur. Mais parmi toutes les offres remises, l’une d’elles s’est nettement démarquée: celle de Kouter NV, une société de l’homme d’affaires Maurice De Velder, précédemment condamné pour fraude. Kouter a mis 5,82 millions d’euros sur la table pour l’achat du terrain. Le fait que De Velder ait immédiatement revendu le site Renault, le jour même, pour 9,02 millions d’euros à Tunnelplaats NV, une filiale de LIG, a suscité l’étonnement. Pourquoi un promoteur paierait-il plus de 9 millions d’euros pour un terrain alors que tous les autres promoteurs donneraient à peine la moitié? Se pourrait-il qu’il sache, contrairement aux autres candidats acquéreurs, que le terrain pourra accueillir un building plus haut – et donc plus rentable – que ce que les règles urbanistiques prescrivent?

Avant l’élection de Bart De Wever

Erik Van der Paal balaye cette hypothèse. « Le compromis de vente a été signé en juin 2012, quatre mois avant l’élection de Bart De Wever à la tête de la ville d’Anvers », avance-t-il. C’est vrai. Mais à ce moment-là, tous les sondages donnaient De Wever ultra-favori dans la Métropole. Un sondage publié le 5 mai 2012 par Het Laatste Nieuws annonçait ainsi que 42,9 % des Anversois voulaient voter N-VA aux communales. Ils seront finalement 37,7 % à le faire. On sait aussi qu’Ogeo Fund était en contact avec le futur bourgmestre d’Anvers depuis plus d’un an. Le 3 mai 2011, des responsables du fonds de pension, dont Marc Beyens, ont eu une « réunion de travail « lobbying » avec Bart De Wever », selon un procès-verbal du comité de direction d’Ogeo Fund.

Les raisons du passage de 5,8 à 9 millions pour le prix du terrain seraient tout autres, d’après Erik Van der Paal: « L’intention initiale de LIG était de développer un projet immobilier sur le site en partenariat avec la société de Monsieur De Velder », explique-t-il. Le contrat qu’ils auraient signé préciserait qu’une des deux parties pouvait développer le projet seule, mais que dans ce cas 50% des profits devaient être payés à l’autre partie. Ce seraient donc ces 50% de profits futurs estimés qui auraient « gonflé » le prix du site lors de sa revente le même jour, par Kouter à Tunnelplaats NV, pour 9 millions d’euros. Malgré nos demandes, Erik Van der Paal n’a pas été en mesure de nous montrer ce contrat.

Dans son courrier du 17 juin 2013, Marc Schaling, administrateur-délégué de LIG écrit à son coactionnaire et « banquier » Ogeo Fund, le fonds de pension de plusieurs intercommunales liégeoises – dont la principale est Publifin – et qui pèse alors déjà près d’un milliard d’euros. Le conseil d’administration d’Ogeo est contrôlé par le PS liégeois et le fonds de pension est à l’époque dirigé au quotidien par un comité de direction de trois personnes: Stéphane Moreau (président), Emmanuel Lejeune et Marc Beyens.

Feu vert immédiat d’Ogeo

C’est à ce dernier que Schaling écrit. Beyens siège aussi au conseil d’administration de Land Invest Group où il représente l’actionnaire Ogeo. La lettre de Schaling à Beyens est très claire: « Comme nous en avons déjà discuté, la Ville d’Anvers nous a demandé de construire un bâtiment de prestige à la place de notre ancien projet, écrit Schaling. Cela représente un volume de construction supplémentaire d’environ 8.000 m² et des bénéfices à escompter plus élevés. » Cette demande du collège d’Anvers date donc de quelques semaines voire quelques mois plus tôt, et il est évident qu’elle émane du nouveau collège formé en décembre 2012 par la N-VA avec le CD&V et l’Open VLD.

Dans le résumé du projet qui suit, on peut encore lire: « Par rapport au projet de construction que nous vous avons fourni précédemment, la situation a changé. La Ville d’Anvers nous a demandé de développer un bâtiment de prestige sur le site Renault. Notre précédent projet se basait sur 14.192 m². Les plans que nous développons actuellement prévoient 22.000 m². » Enfin, sous la rubrique « bénéfices et flux de trésorerie estimés », Marc Schaling précise: « Nous travaillons actuellement à une étude de faisabilité modifiée, mais compte tenu des 8.000 m² supplémentaires, nous prévoyons une augmentation du résultat avant impôts estimé désormais entre 8 et 13 millions d’euros. »

Bref, la demande de la Ville à Land Invest de construire un immeuble imposant qui marque les esprits, sur le site de Tunnelplaats, générera un bénéfice brut de 8 à 13 millions d’euros pour LIG dont plusieurs millions grâce aux étages supplémentaires qui pourront être construits. Un joli cadeau du collège dirigé par Bart De Wever aux actionnaires de LIG, soit Ogeo Fund et Elba Advies (Erik Van der Paal et Marc Schaling). Le 18 juin 2013, soit le lendemain de la lettre de Schaling à Beyens, Ogeo accordait le prêt demandé et signait le « Bond 2013/4 ». Sur la seule foi de la lettre de Schaling? Contactés, Marc Beyens, Emmanuel Lejeune et Stéphane Moreau n’ont pas répondu aux questions que nous leur avons envoyées. L’ex-échevin N-VA de l’Aménagement du territoire et du Développement urbain, Rob Van de Velde, n’a pas non plus souhaité réagir.

Un « deal » toujours nié par le collège

La lettre de Schaling faisait partie d’une demande de LIG adressée à Ogeo Fund pour souscrire un emprunt obligataire supplémentaire afin de finaliser l’achat du site Renault. Un crédit bancaire sollicité auprès de la banque BNP-Paribas-Fortis ayant été refusé, Land Invest Group s’est adressé au fonds de pension pour rembourser les 2,15 millions d’euros restants au moyen d’un emprunt obligataire. La demande explicite de la Ville à Land Invest Group de construire un immeuble prestigieux sur la Tunnelplaats et les bénéfices supplémentaires qui en découleraient ont donc été des arguments utilisés avec succès pour obtenir un prêt obligataire supplémentaire auprès du fonds de pension liégeois.

En demandant la construction d’un tel bâtiment hors-normes, le collège communal d’Anvers a non seulement dérogé à ses propres règles en matière de hauteur des nouvelles constructions, mais il a aussi contourné sa propre administration qui évalue les demandes de permis de bâtir. Dans sa communication officielle, le collège communal a toujours nié l’existence d’un tel accord avec Land Invest, dirigé alors par le lobbyiste et ami personnel de Bart De Wever, Erik Van der Paal. Le timing de plusieurs déclarations est frappant à cet égard.

Fin octobre 2014, Apache a publié une longue interview de Rob Van de Velde (N-VA), alors échevin de l’Aménagement du territoire. Dans cette entrevue, relue et validée par Van de Velde lui-même, l’ex-échevin affirme que fin août 2013 « le site de Tunnelplaats n’était pas encore associé à la construction d’une tour. (…) Il y avait eu des discussions avec le service des permis et avec l’architecte de la Ville, mais il n’y avait pas encore de document officiel. » Or la lettre de Schaling, rédigée deux mois et demi plus tôt, dément cette version des faits: le site était bel et bien déjà associé à un projet surdimensionné de 8.000 m² de plus que ce que la règle d’harmonie permettait de construire.

Architecte et fonctionnaire écartés

Les déclarations de l’ancien maître architecte (bouwmeester) de la ville, Kristiaan Borret, sont dans ce contexte tout aussi interpellantes. Interrogé sur son rôle en tant que maître architecte dans l’aménagement de la Tunnelplaats, Borret déclarait en août 2013: « Dans ce cas précis, j’ai eu plusieurs contacts avec Erik Van der Paal et Paul Schaling de Land Invest Group. J’ai même proposé un concours d’architecture, mais depuis lors (NDLR : août 2013), cela fait des mois que je n’ai pas eu de leurs nouvelles. C’est incroyable. En tant que bouwmeester de la Ville, je devrais être étroitement impliqué dans ce type de projets d’envergure. »

Coïncidence ou pas, quelques mois plus tard, Kristiaan Borret – étiqueté SP.A (le Parti socialiste flamand), donc « ennemi » de la nouvelle coalition sortie des urnes en 2012 – fut congédié par le collège des échevins (il est depuis 2015 le bouwmeester de la Région de Bruxelles-Capitale). Un sort similaire fut réservé au fonctionnaire de l’Urbanisme, Geert De Graeve, qui avait remis un avis négatif le 22 août 2014 sur la demande de permis de bâtir introduite par LIG. Un avis fondé sur un avis juridique sollicité auprès du cabinet d’avocats international DLA Piper.

« Voies parallèles »

Dans une interview accordée au magazine de l’Université d’Anvers quelques mois après son éviction, Borret s’est à nouveau exprimé à propos de la situation à Anvers: « A la fin de mon mandat de maître architecte, j’ai eu l’impression qu’il n’était plus possible de garantir la transparence, la clarté et l’équité dans les dossiers immobiliers, parce que les promoteurs empruntaient des voies parallèles. Disons que le danger est réel que la procédure soit court-circuitée par des accès directs au collège. »

La lettre de Marc Schaling confirme que de tels accès directs au collège, court-circuitant l’administration, existaient. Le feu vert donné à un immeuble hors-normes sur le site de Tunnelplaats était donc bien une décision politique prise longtemps avant que l’administration n’examine la demande de permis, introduite le 18 avril 2014 par LIG, et n’émette un avis négatif sur lequel le collège de Bart De Wever s’est assis… Sauf si Marc Schaling ment dans son courrier à Ogeo, bien sûr. Mais cela semble fort peu probable puisque ce que Schaling écrivait en juin 2013 s’est produit 14 mois plus tard : la Ville a bel et bien délivré un permis de bâtir pour la Lins Tower, le 29 août 2014, contre l’avis de son administration.

Décision « express »

Un autre élément suggère que le collège de Bart De Wever était pressé de délivrer le permis promis à LIG pour construire la Lins Tower. Le 11 juin 2014, l’urbaniste de la Ville qui devait juger la demande de permis introduite par Land Invest a demandé l’avis de la Commission communale consultative pour l’aménagement du territoire (Gecoro). Dans son avis, la Gecoro demandait à la Ville, avant d’accorder un permis de bâtir, de développer une sorte de « masterplan » global concernant le site de Tunnelplaats et ses alentours. En clai r: définir ce que la Ville souhaite faire urbanistiquement avec ce quartier. Quelle est sa vision globale à long terme?

La ville pouvait difficilement ignorer cette demande du Gecoro. Le 4 juillet 2014, le collège communal a alors demandé au service de l’Urbanisme de développer une telle vision globale. Dans le procès-verbal de la réunion du collège, on peut lire: « A partir d’une vision globale coordonnée, ce cadre de développement urbanistique devrait offrir une perspective de développement claire pour les différents projets immobiliers dans lesquels l’amélioration de la zone, du bâti existant et du domaine public est primordiale. »

Le service de l’Urbanisme a alors commencé son travail. Le 20 août, une première réunion a eu lieu avec un acteur clé du dossier: Land Invest Group. Mais visiblement, le collège n’attendait guère les conclusions du rapport qu’il avait lui-même demandé au service de l’Urbanisme : une bonne semaine plus tard – le 29 août 2014 – le collège de Bart De Wever décidait unilatéralement d’octroyer le permis de bâtir à Land Invest Group. Et une semaine plus tard encore – le 5 septembre – le collège décidait de mettre fin prématurément à la mission confiée au service de l’Urbanisme de développer un masterplan global pour le quartier autour de Tunnelplaats. Après l’octroi d’un permis de bâtir à Land Invest Group, la mission était devenue, comme on peut le lire dans le PV de la réunion du collège, « sans objet ».

Bonus raboté de 4.000 m²?

Erik Van der Paal et Marc Schaling confirment qu’ils ont été invités à construire un « bâtiment emblématique » sur le site de Tunnelplaats. Selon eux, c’est Dirk Brusselaers, alors conseiller de l’échevin de l’Aménagement du territoire Rob Van de Velde, qui a mis cette demande à l’ordre du jour. Toujours selon eux, le projet était trop mégalomane et trop risqué, de sorte que le projet de la Lins Tower a finalement été choisi.

Le permis de bâtir délivré concerne un projet de près de 25.800 m², dont 18.258 m² hors-sol et 7.531 m² de parking souterrain. Selon Van der Paal et Schaling, les 22.000 m² mentionnés dans la lettre de Schaling ne concerneraient que les espaces hors-sol et n’engloberaient pas les emplacements de parking souterrains (moins lucratifs). Par conséquent, le bénéfice escompté de 8 à 13 millions d’euros brut mentionné dans la lettre aurait en réalité été inférieur de moitié. Par rapport aux 14.000 m² du projet initial mentionnés dans la lettre, la conception finale compte (en plus des surfaces de parking) plus de 4.000 m² supplémentaires pour les logements (au lieu des 8.000 m² supplémentaires annoncés dans le courrier).

Alors, 4.000 m² de bonus ou 8.000 m²? Une chose est sûre: le deal passé entre le collège communal et LIG « dans le dos » de l’administration et en dérogeant aux règles urbanistiques en vigueur ont généré des bénéfices de plusieurs millions d’euros dans le chef de LIG.

David Leloup (Le Vif/L’Express) et Tom Cochez (Apache)