Les chiffres qui montrent que s’offrir une maison à Bruxelles est un luxe

Les maisons bruxelloises sont si chères que leur prix frise l’indécence dans les communes les plus cotées de la capitale. Heureusement, les appartements calment le jeu et permettent aux candidats-acquéreurs d’encore trouver à se loger.

Décidément, le marché immobilier bruxellois n’est à nul autre pareil en Belgique. Terre de contrastes, la capitale suit des tendances qui lui sont propres… et que les notaires qui y officient ne savent pas toujours expliquer. Ainsi, par exemple, de l’activité immobilière. Elle est en hausse en Wallonie (+5,5 %) et stable en Flandre (+0,1 %). Contre toute attente, le nombre de transactions signées à Bruxelles en 2018, lui, glisse de -2,4 % par rapport à 2017. Un affaissement qui étonne les notaires. Dans leurs études, assurent-ils, cette baisse de régime ne s’est pas ressentie. Peut-être est-ce dû au CoBat, le Code bruxellois de l’aménagement du territoire, avance Justine De Smedt, dont l’étude est à Woluwe-Saint-Pierre. Puisque les notaires fondent leurs statistiques sur les compromis et non les actes de vente, le moindre changement susceptible d’en retarder la signature peut faire basculer une vente d’une année à l’autre.  » La refonte du CoBat a simplifié certaines règles, mais le nouveau code exige désormais plus de renseignements et une véritable fiche d’identification du bien avant la signature du compromis « , renseigne Me De Smedt. Ce surplus de précautions, s’il vise bien évidemment une meilleure protection des acquéreurs, a conduit à un ralentissement du processus depuis le mois d’août.  » Il y aura sans doute une rectification cette année « , augure la notaire. Cela étant, la capitale recouvre tout de même environ 7 % des ventes à l’échelle du pays en 2018.

Inabordables maisons ixelloises

Côté prix, la particularité de la Région bruxelloise se marque surtout sur le segment des maisons.  » Elle est la Région qui possède le marché le plus petit en la matière puisqu’elles représentent 30 % des ventes seulement, et où le prix médian des maisons est le plus élevé du pays « , soulignent les notaires de la capitale. Il gagne 5,3 % entre 2017 et 2018, soit non moins de… 20 000 euros en valeur absolue pour se hisser juste sous la barre des 400 000 euros, à 395 000 euros. C’est près de 2,5 fois plus que la médiane wallonne (165 000 euros) et 54 % de plus qu’en Flandre (256 500 euros).  » Une maison bruxelloise en vaut deux en Wallonie, voire trois en province de Hainaut.  »

Bien sûr, toutes les communes de la capitale ne peuvent pas en dire autant. Les notaires bruxellois – qui ont découpé le territoire régional non pas en 19 mais en 22 entités en ce compris Laeken, Neder-over-Heembeek et Haren afin de coller au plus près à la réalité du marché – opposent traditionnellement le nord/nord-ouest de Bruxelles, moins coté et plus abordable, avec le sud/sud-est, (beaucoup) plus onéreux. Cette année, ils identifient aussi certaines communes où les maisons supplantent en nombre les appartements : Watermael-Boitsfort, Berchem-Sainte-Agathe, Auderghem, Haren et Neder-over-Heembeek font ainsi office d’exception.

Woluwe-Saint-Pierre est la commune bruxelloise où le prix médian des maisons est le plus haut : 568 000 euros. Toutefois, Ixelles, quoique caractérisée par une médiane légèrement inférieure (550 000 euros), est la commune où se sont échangées les maisons les plus chères de la capitale : un quart des ventes ont dépassé les… 772 500 euros ! C’est énorme. En bas du tableau, Molenbeek-Saint-Jean est autrement plus accessible, une maison s’y monnaie 276 250 euros.

Entre les deux, les communes de la capitale affichent des évolutions de prix diverses, pour les maisons toujours. A la baisse pour Bruxelles-Ville (-12,7 %), Forest (-8,1 %) et Schaerbeek (-5,4 %) ; à la (forte) hausse pour Saint-Gilles (+17,1 %), Ganshoren (+18,4 %), Koekelberg (+20,7 %) et Saint-Josse-ten-Noode (+23,2 %).  » Le marché à Bruxelles-Ville et Schaerbeek est visiblement sous pression, les années précédentes ont également connu cette tendance à la baisse, commente Stijn Joye, notaire à Ixelles. Dans les deux communes, le prix médian d’une maison est inférieur à son niveau d’il y a cinq ans.  » Quant à Forest, la moins-value s’apparente surtout à une correction suite à des augmentations du prix médian injustifiées les années précédentes. Pour le reste, le faible échantillon des ventes de maisons incite Me Joye à la prudence : les hausses observées doivent être relativisées.

Stabilité sur le plan des appartements

En ce qui concerne les appartements, la capitale rentre plus dans le rang. Il faut dire qu’ils composent la majeure partie de son parc de logements et 70 % des ventes conclues en 2018. L’effet de rareté et donc, de valeur exacerbée, est moins prégnant que sur le marché des maisons. L’an passé, le prix médian d’un appartement à Bruxelles a gonflé de 2,2 % pour atteindre 210 000 euros. C’est, en valeur absolue, 4 500 euros  » seulement  » gagnés sur un an. D’ailleurs, lorsqu’on observe la carte de la Belgique, Bruxelles ne se démarque pas des autres provinces : elle s’aligne sur la Flandre occidentale et la Flandre orientale et est même dépassée par le Brabant flamand (220 500 euros) et le Brabant wallon (221 600 euros).

Dans le détail, c’est à nouveau Woluwe-Saint-Pierre qui domine les médianes : un appartement s’y monnayait 318 500 euros en 2018 – c’est une première, la barre des 300 000 euros n’ayant jamais encore été franchie auparavant. Lanterne rouge, Anderlecht offre les meilleures affaires avec un prix médian de 160 000 euros. Ce qui signifie, pour rappel, que 50 % des ventes se sont conclues à un prix inférieur… Entre ces deux extrêmes, les notaires bruxellois tirent peu d’observations. Si ce n’est pour les communes d’Ixelles, Etterbeek, Ganshoren, Schaerbeek, Woluwe-Saint-Lambert et Forest, dont le prix médian d’un appartement croît pour la cinquième année consécutive – excepté en 2015 et 2016 à Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert, où la médiane s’est stabilisée, nuancent-ils. Sans toutefois se laisser aller à des tentatives d’explication.