La brique papier fait office d’investissement alternatif intéressant
Que se rassurent ceux qui ne croient que ce qu’ils touchent : la brique papier est ancrée sur de la brique réelle.
Dans l’imaginaire des candidats à l’investissement immobilier » en bon père de famille « , placer son argent dans la brique consiste généralement à acheter un appartement et à le mettre en location pour en tirer un retour financier régulier. Et, sans doute, à terme, espérer le revendre grassement pour empocher une plus-value. C’est oublier un peu vite que d’autres produits d’investissement existent, dont l’un d’eux n’est autre que la brique… papier.
Plus de liquidité
» La brique papier est fondée sur de la brique réelle, indique Herman van der Loos, senior equity analyst au sein de la banque Degroof-Petercam. Pour passer de l’une à l’autre, il faut avoir recours à un intermédiaire : une société immobilière cotée en Bourse. Celle-ci acquiert l’immeuble et émet des actions qui sont autant de parts correspondant à la valeur du bien. Ces actions sont proposées à la vente, notamment à des investisseurs particuliers. Il suffit à ces derniers d’en donner l’ordre d’achat à leur banquier. A la clé, des dividendes redistribués par la société sur la base des loyers payés par les locataires de l’immeuble en question. » Avec ceci qu’une société immobilière ne se limite bien entendu pas à administrer un seul immeuble, mais en a des dizaines en portefeuille.
La formule présente de nombreux avantages dont celui d’ouvrir la porte d’un tout autre marché aux investisseurs particuliers : celui de l’immobilier professionnel. Où il est question tant de logements que de kots étudiants, de commerces que de bureaux, d’hôtels que de maisons de repos… Mais aussi d’infrastructures publiques (autoroutes, prisons, écoles…) ou, comme aux Etats-Unis, d’immeubles accueillant des serveurs informatiques. L’intérêt pour la société immobilière cotée – et in fine, pour l’investisseur – étant de diversifier au maximum son portefeuille d’immeubles en multipliant les affectations et les situations différentes pour mieux réduire la part de risque.
Le seuil d’investissement est bien plus bas dans la brique papier que dans la brique réelle
Autre avantage, non négligeable, celui de l’accessibilité de la brique papier. Le seuil d’investissement y est beaucoup plus bas que dans la brique réelle, qui ne se compte pas en centaines de milliers d’euros mais en… milliers d’euros. Libre à chacun, au-delà d’un montant de départ minimal, d’acheter un nombre plus ou moins important d’actions en fonction de ce que son budget lui permet. Mais aussi d’en disposer en ayant les mains beaucoup plus libres que s’il s’agissait de brique réelle. » La brique papier est plus liquide « , acquiesce l’expert, arguant que l’investisseur vend ses actions beaucoup plus aisément et rapidement qu’un appartement.
Une fiscalité clémente
Mais, surtout, la fiscalité en matière de brique papier est plus clémente que celle grevant la brique réelle. En Belgique, ces sociétés immobilières cotées sont appelées des SIR, pour sociétés immobilières réglementées (ex-Sicafi). Aux Etats-Unis, on parle de Reit, pour Real estate investment fund ; aux Pays-Bas, de FBI pour Fiscale beleggingsinstelling ; en France, de Siic pour société d’investissement immobilier cotée, etc.
Les SIR belges, au nombre de 17, bénéficient d’un régime particulier et sont exemptées de l’impôt des sociétés. En contre-partie, elles sont tenues de redistribuer au minimum 80 % de leur revenu récurrent à leurs actionnaires, contrairement aux autres sociétés, qui décident du montant des dividendes en fonction de leurs bons ou moins bons résultats, voire de projets d’investissements futurs. » Ce n’est pas pour la beauté du geste, le fisc belge n’est pas connu pour être généreux, sourit Herman van der Loos. Il se rattrape en ponctionnant un précompte mobilier de 30 % sur les dividendes perçus. » A noter que le précompte mobilier est réduit à 15 % sur les dividendes des SIR dont le portefeuille est constitué d’au moins 60 % d’immeubles résidentiels pour seniors. Deux SIR sont concernées par cette spécificité chez nous : Aedifica et Care Property Invest. Pour le reste, la brique papier est soumise à la taxe d’opération de bourse (TOB), qui est due à chaque achat ou vente d’actions. Et puis ? C’est tout. Le précompte mobilier est libératoire : les dividendes ne doivent pas figurer sur la déclaration d’impôts.
Une inconnue, toutefois : puisque la brique papier est une action cotée en Bourse, est-elle sujette à spéculation ? » Elle est soumise à des mouvements de marché « , tempère Herman van der Loos. Tout comme la brique réelle… Le prix de l’immobilier est influencé à la hausse ou à la baisse par divers facteurs : la loi de l’offre et de la demande, la bonne santé de l’économie et, donc, l’inflation et le pouvoir d’achat des ménages, la courbe des taux d’intérêt hypothécaires…
Reste que, comme toute action, la brique papier peut bénéficier d’une prime, c’est-à-dire d’un surplus de valeur accordé au vu de perspectives de croissance supérieures ou… d’un intérêt spéculatif. » L’immobilier de santé et résidentiel pour seniors, par exemple, cote avec une forte prime parce que le marché est confiant dans l’avenir de ces segments, commente le spécialiste de la banque Degroof-Petercam. A l’inverse, l’immobilier commercial souffre parfois d’une légère décote. «
La brique papier n’est pas la seule alternative à l’investissement immobilier « classique ». Le kot étudiant connaît un regain d’intérêt depuis quelques années, et pas seulement auprès des parents profitant d’une opportunité lucrative pour loger leurs enfants à moindre coût. Des sociétés en font leur core business, démarchant les universités et les hautes écoles pour conclure des partenariats, investissant dans la construction ou la réaffectation d’immeubles à cet effet. Ces derniers temps, elles ne se contentent plus de vendre les kots étudiants qui composent leurs complexes à la pièce à des investisseurs particuliers, mais leur proposent de prendre des parts dans leur société, contre rétribution.
Autre produit d’appel, les garages, dont les charges d’entretien sont quasi nulles. Avec ceci que ceux qui présentent le meilleur revenu locatif sont aussi ceux qui se monnaient le plus cher. D’où une fourchette de prix étonnante, allant de 8 000 à parfois plus de 35 000 euros pour des loyers plafonnant en moyenne entre 50 et 150 euros mensuels.
Enfin, les chambres d’hôtel sont un placement peu connu du grand public, mais non moins intéressant. Ici aussi, des sociétés en ont fait leur spécialité, proposant les chambres à la pièce à des particuliers en leur offrant une part des revenus de leur exploitation.
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