Knokke : ça ne désemplit pas !

Les beaux appartements avec vue sur mer et les villas cossues du Zoute attirent année après année leur lot de locataires saisonniers. Qui n’hésitent pas à mettre le prix pour des vacances confortables dans la plus exclusive des stations balnéaires belges.

Du Zoute à Heist, en passant par Knokke et Albert-Plage, toutes les plages de la commune de Knokke-Heist affichent complet cet été. Ce qui n’est pas peu dire, la plus huppée des dix stations balnéaires de la côte belge concentrant à elle seule quelque 18 000 secondes résidences – sur les 85 000 qui essaiment le long des 66 kilomètres de littoral dont est pourvu le pays – et non moins de 7 000 logements de vacances disponibles à la location.

 » Le taux d’occupation de ces hébergements touristiques atteint 80 % actuellement, se réjouit Gregory De Bisscop, de l’agence immobilière familiale Immobis, qui a pignon sur la Kustlaan, au Zoute. C’est un maximum pour le secteur.  » L’été bat son plein, haute saison oblige.  » Elle dure un mois, de la deuxième quinzaine de juillet à la première quinzaine d’août, confie le courtier. Avant et après, en juin et en septembre, les locations retombent à 50 % de notre portefeuille.  » Et d’attribuer ce pic de fréquentation à la traditionnelle attractivité dont jouit Knokke-Heist, bien sûr, mais aussi à la conjoncture ambiante.  » Avec les récents événements de Paris, Bruxelles et Nice, les gens préfèrent ne pas trop s’éloigner de ce qui leur est familier. Du coup, alors que, l’été venu, la côte belge entre habituellement en compétition avec des destinations exotiques, cette année, nous partageons nos parts de marché tout au plus avec l’Espagne, le Portugal ou les îles Canaries.  »

L’effet  » Airbnb  »

Même son de cloche à l’agence Van Den Broucke, ancrée à Heist, à l’autre bout de la station, à un jet de pierre de Zeebruges.  » Avec le beau temps des dernières semaines, les locations ont bien repris « , acquiesce son responsable, Peter Van Wynsberghe, qui ajoute que, depuis quelque cinq ans maintenant, le rythme des réservations a profondément changé.  » Auparavant, les vacanciers se préoccupaient de leurs congés dès le mois de janvier et, fin mars, toute la belle saison était « bookée ». Désormais, les décisions sont prises sur le tard, et, pour beaucoup, en « last-minute ».  » Un constat qu’approuve aussi Gregory De Bisscop, invoquant l’effet  » Airbnb  » et remarquant par ailleurs que la plupart des séjours ont raccourci.  » Il est loin le temps où une famille louait un bien pendant un mois, moyennant quelques allers-retours au bureau pour Monsieur. Aujourd’hui, les locations se comptent en semaines, au mieux en quinzaines.  »

Inchangés, en revanche, sont les indéfectibles aficionados de Knokke-Heist : une majorité de Belges venus tout droit d’Anvers, Gand et Bruxelles, puis des Français et des Néerlandais, ainsi que plusieurs  » fidèles  » luxembourgeois. Inchangé, également, le type de biens que tout ce petit monde affectionne.  » L’appartement est et reste le « best-seller », reprend Peter Van Wynsberghe. D’autant que l’offre en la matière est très diversifiée et convient au plus grand nombre. Ce sont les biens neufs, de grand confort, qui partent en premier, quand bien même ils sont plus onéreux. Ensuite, le public se tourne vers les biens récents. Les appartements plus vieillots, eux, sont difficiles à louer, quoique meilleur marché.  »

D’après Gregory De Bisscop, toutefois, cette prééminence de l’appartement est surtout due à la composition du parc locatif saisonnier knokkois, qui ne comprend pas plus de 10 à 15 % de villas, concentrées au Zoute.  » La demande en ce qui concerne les villas excède clairement l’offre, assène-t-il. Nous peinons à en dénicher pour enrichir notre portefeuille parce que les Belges n’aiment pas trop mettre leur belle propriété en location, surtout quand elle est exclusive. Or, c’est ce dont les vacanciers raffolent, les « top locations », les villas idéalement situées au coeur du Zoute.  » Un luxe qui a un prix…  » Ils sont prêts à débourser facilement plus de 10 000 euros pour un séjour dans une de ces perles rares.  »

A noter que les tarifs pratiqués pour les appartements sont plus  » grand public « . A Heist-sur-Mer, en tous les cas… Ainsi, Peter Van Wynsberghe estime entre 800 et 900 euros par semaine la location en haute saison d’un appartement  » standard « , offrant deux chambres et, élément impondérable, le wifi. Le Zoute, lui, fait flamber les prix, allant jusqu’à exiger le double, voire le triple. Quid des appartements  » AAA  » ?  » Si le bien est exceptionnel, alliant une belle vue à une belle situation, proche de la digue, trois chambres, deux salles de bain, un garage et… une machine à laver, il se louera le plus souvent non pas à la semaine mais à la quinzaine, de l’ordre de 2 500 euros « , confie le courtier heistois. Tandis qu’à l’autre extrémité de la plage, les cossues résidences à appartements du Zoute – qui prennent le plus souvent la forme de grosses villas – font exploser les compteurs.

Le succès de la location saisonnière à Knokke-Heist est-il néanmoins suffisant pour réellement motiver des investisseurs à en faire un  » business  » à part entière ? Non, répondent tout de go les deux courtiers interrogés. Le marché est de facto en grande majorité aux mains de seconds résidents tirant de la location ponctuelle de leur bien de villégiature un revenu complémentaire, bienvenu pour son entretien et les diverses taxes qui le frappent.  » Les seuls biens pour lesquels nous avons un mandat de location complet atterrissent sur le marché locatif « classique », à l’année, et le rendement qu’en tirent leurs propriétaires équivaut à quelque 2 % « , souligne Gregory De Bisscop. Peter Van Wynsberghe, lui, dénombre bien une poignée d’investisseurs purs et durs sur Heist, qui possèdent de l’ordre de trois ou quatre biens.  » Mais c’est loin d’être la norme, assure-t-il. Je dirais que 10 % de mes clients n’occupent pas leur bien personnellement et misent uniquement sur la location saisonnière. Il m’est cependant impossible d’évaluer le retour financier dont ils bénéficient puisque leur propriété n’est pas occupée de manière égale année après année. Cela fluctue beaucoup.  »