Investir dans la brique : stop ou encore ?

La croissance des prix est en berne. Les taux d’intérêt hypothécaires remontent légèrement. Les banques sont surveillées de près et ne peuvent plus prêter 100 % du prix de vente. De quoi s’interroger sur le bien-fondé de l’investissement immobilier à l’avenir…

En une décennie, entre 2000 et 2010, les prix de l’immobilier belge ont crû de… 107 %. Un bond d’autant plus étourdissant qu’il n’est pas amené à se reproduire cette décennie-ci. Entre 2010 et 2020, en effet, la croissance des prix devrait être environ dix fois inférieure, pronostiquent les observateurs du marché, reléguant, dans l’immédiat du moins, les années de vaches grasses au passé. De fait, en tablant sur une progression de 1,1 % par an, en moyenne, la hausse engrangée ne dépasse pas le niveau de l’inflation…

Est-ce à dire que le placement de ses économies dans la brique est devenu moins profitable, voire risqué ? Non, rassurent ces mêmes observateurs, mais il est dorénavant assorti de précautions d’usage. Le candidat acquéreur se doit de faire montre de prudence et ne pas s’engager tête baissée dans un projet immobilier sans en avoir mesuré au préalable les implications. Se mettre un prêt sur vingt ans sur le dos ne se fait pas à la légère. Surtout quand l’option de revente du bien en cas de problème n’en est plus une, se soldant le plus souvent par de lourdes pertes financières. Un facteur à prendre d’autant plus en considération que l’on achète en couple, les divorces étant l’une des principales causes de remise d’un bien sur le marché.

Julien Manceaux, senior economist à la banque ING, revient sur les raisons qui expliquent cette baisse de régime des prix de l’immobilier et sur les perspectives d’avenir. Tout en dispensant des conseils avisés aux candidats acquéreurs.

Depuis fin 2014, les taux d’intérêt hypothécaires ont amorcé une baisse historique. Pourtant, celle-ci n’a pas eu pour effet de booster la valeur de la brique…

Pas autant qu’on aurait pu l’imaginer, non. La baisse des taux a profité au marché immobilier, en ce sens que l’accès au crédit hypothécaire, et donc, à la propriété, s’en est trouvé facilité. De quoi contraster grandement avec la décennie passée où, en 2010, on a connu un pic d’inaccessibilité comme on n’en avait plus vu depuis les années 1980. En 2016, au contraire, jamais les banques belges n’ont autant prêté, tant en nombre de crédits qu’en volume total. Même le montant du prêt moyen a augmenté. L’année passée, il a atteint un record : 149 000 euros.

Malgré ces bons résultats, les prix sont loin d’atteindre des records, eux…

En effet, parce que, quoique l’emprunt moyen ait progressé, il ne l’a pas fait à hauteur de ce que la baisse des taux autorisait. Si les acquéreurs avaient tiré parti des taux au plancher à leur plein potentiel pour acheter plus grand ou plus cher – et ils avaient de la marge, leur capacité d’emprunt pouvant être augmentée de 15 % environ pour le même revenu -, on aurait vu les prix grimper de 9 % par an. Faute de quoi, sur deux ans, la hausse des prix s’est limitée à la moitié de ce qui était anticipé : + 4,2 % en 2015, + 1,5 % seulement en 2016, et sans doute pareil en 2017.

C’est donc la prudence des acquéreurs qui explique la faible hausse des prix de la brique ?

Oui. Pour la première fois depuis 1997, la mensualité de remboursement moyenne a diminué. Autrement dit, les gens sont attentifs à ne pas trop puiser dans leurs revenus pour se loger. Ce qui est plutôt une bonne chose parce que, au moment où les taux d’intérêt vont remonter, les emprunteurs auront peut-être plus de marge pour adapter leur mensualité en conséquence.

Les prix de l’immobilier sont-ils arrivés à un plafond ? Quid des perspectives d’avenir ?

Je ne parlerais pas de plafond, mais c’est clair qu’il va falloir attendre que les revenus des ménages se remettent à augmenter plus rapidement pour voir les prix suivre le même mouvement. Dans les prochaines années, la tendance sera plutôt à la hausse pour les taux d’intérêt hypothécaires. Laquelle, quoique fort lente, a déjà commencé cette année pour s’accélérer légèrement en 2018 et revenir tout au plus au niveau de 2014 (3,7 %). La suite se fera a priori de façon tout aussi mesurée, mais le moindre choc à la hausse aura pour effet de neutraliser toute reprise de la croissance des prix de l’immobilier. On s’attend à ce que les prix restent à l’avenir inférieurs à l’inflation avec, sans doute, vers le milieu de l’année prochaine et pour 2019, des années de croissance en moyenne négative pour l’ensemble du marché.

Peut-on craindre un crash du marché immobilier ?

Non, mais disons que l’on pourrait passer d’une croissance légèrement positive à une croissance légèrement négative le temps que les taux d’intérêt s’ajustent.

Les plus-values à la revente étant en berne, le marché s’en trouve-t-il dès lors plus favorable aux acheteurs qu’aux vendeurs ?

Les prix n’ont pas baissé en perspective historique. La situation n’est pas mauvaise pour les vendeurs, surtout s’ils ont acquis leur bien au tournant des années 2000, voire avant. Mais c’est vrai que, relativement à 2010, le marché profite plus aux acheteurs car le cap de la propriété est désormais plus à leur portée.

Vous parlez d’accessibilité, de banques qui n’ont jamais autant prêté, pourtant, sur le terrain, les conditions d’accès au crédit se resserrent, les banques demandent toujours plus de garanties et de fonds propres. Peut-on parler d’un marché à deux vitesses, où le levier bancaire profite surtout aux plus aisés, laissant les plus pauvres sur le carreau ?

Il ne faut pas mélanger la diminution des taux d’intérêt hypothécaires – soit le coût de financement du crédit sur le marché – avec celle de la prime de risque. Laquelle dépend exclusivement de la situation financière des acquéreurs. Ceux dont le profil de risque était grand avant la baisse des taux et l’est toujours après n’ont pas vu leur prime diminuer. Leur capacité d’emprunt est et reste proportionnelle à leurs revenus. Par ailleurs, les mesures de régulation prises par la Banque nationale de Belgique (BNB) en 2013, visant à diminuer la proportion des prêts présentant un rapport montant emprunté – valeur de la maison élevé, n’a que partiellement porté ses fruits : les rapports supérieurs à 80 % représentaient encore 28 % des prêts en 2016. Raison pour laquelle la BNB a demandé – et reçu en début d’année – l’autorisation de l’autorité bancaire européenne pour renforcer les mesures de 2013.

On l’a compris, l’acquéreur de 2017 fera une moins bonne affaire immobilière que ses parents. Mais celui-ci semble également désavantagé par rapport à ceux qui ont acheté quelques années plus tôt.

En effet. La régionalisation du bonus-logement, dès 2015, pénalise à long terme les acquéreurs d’aujourd’hui par rapport à ceux qui ont acheté un bien avant ce changement de fiscalité.

Y a-t-il une Région où il fait meilleur acheter qu’une autre ?

Bonne question. Les systèmes sont très différents. En Flandre et en Wallonie, la situation est comparable pour un ménage moyen : il perd à peu près la moitié de ce dont il bénéficiait avant. A Bruxelles, la nouvelle fiscalité en vigueur vise à résoudre des problèmes de liquidité. Le primo-acquérant est dispensé des droits d’enregistrement de 12,5 % sur une première tranche de 175 000 euros du prix de vente du bien, ce qui revient à lui faire cadeau de 21 875 euros tout de suite (contre 7 125 euros auparavant), à comparer aux quelque 70 000 euros reçus sur vingt ans dans l’ancien système. A quel point la préférence pour l’argent présent fera-t-elle bouger les comportements ? Ceux qui ont peu ou pas de liquidités sont susceptibles de préférer l’aide immédiate, même s’ils y perdent à terme. Mais il est trop tôt pour mesurer l’impact de la mesure sur le marché bruxellois puisqu’elle est entrée en vigueur au 1er janvier de cette année.

En tenant compte des droits d’enregistrement, des frais de notaire et des autres frais inhérents à l’achat d’un bien, à partir de combien d’années peut-on revendre sans essuyer une perte financière sèche ?

Avant 2010, on était sur un délai de cinq ans pour récupérer la quinzaine de pourcents du prix du bien (droits d’enregistrement, frais de notaire…) qui grève l’acquisition immobilière. Puis, il y a quelques années, la barre est remontée à sept ou huit ans. Aujourd’hui, on est toujours dans ce même laps de temps, mais pour d’autres raisons. Il faut prendre en compte les perspectives de plus-values futures, moins fortes qu’avant, mais aussi l’effet de levier lié à la diminution des taux d’intérêt hypothécaires. La situation ne s’est pas vraiment aggravée, le second paramètre compensant le premier.

Qu’en est-il du candidat investisseur qui achète un bien pour le louer et en tirer un certain rendement financier ?

La situation est similaire pour lui. Les risques ont globalement augmenté et il lui faut faire plus attention. Mais vous évoquez la notion de rendement, or, avant, l’investisseur raisonnait surtout en termes de plus-value à la revente. Il achetait un bien à un endroit où il pensait que les prix allaient fortement augmenter. Le rendement locatif importait peu dans la démarche, sinon pour compenser les frais d’hypothèque. Maintenant que ce dernier est devenu central, il faut considérer l’investissement sous un autre angle et prêter attention à l’état du bien, au vide locatif, à la fiscalité… En moyenne, on est sur des rendements relativement bas, entre 2 et 3 % par an. Beaucoup sont même… négatifs. Ce qui n’est pas grave quand les perspectives de plus-values sont bonnes, mais peut devenir gênant quand ce n’est pas le cas, comme dès à présent. Cela ne veut pas dire qu’il faut cesser d’investir dans la brique, mais il faut le faire en connaissance de cause et non plus les yeux fermés… ou presque.