Immobilier: « L’achat par palier doit être encouragé »

Acheter petit au début, puis revendre pour s’offrir plus grand est un modèle qui a fait ses preuves et qui doit être perpétué. Pour peu que la fiscalité immobilière le permette.

« Quand j’ai commencé ma carrière, il y a une quarantaine d’années, mes clients étaient des gens de 40 à 45 ans qui souhaitaient ouvrir un crédit hypothécaire pour s’offrir la maison de leur vie « , se rappelle Pascal-Henri Lasserre, en charge des crédits particuliers et entreprises chez Excel&Co et président de l’Association professionnelle des courtiers de crédit. Depuis une quinzaine d’années, les mentalités ont évolué vers un objectif d’adéquation entre l’habitat et le mode de vie, oppose-t-il.  » Le premier achat immobilier a lieu beaucoup plus tôt, vers 25 ans, seul ou en couple. Il s’agit généralement d’un appartement une chambre, qui sera revendu quelques années plus tard pour un bien plus grand. Et ainsi de suite jusqu’à pouvoir acquérir la fameuse maison familiale à laquelle tous les Belges aspirent. Puis, vers 65-70 ans, celle-ci sera cédée à nouveau pour acquérir un appartement, pour des raisons d’économie d’espace et, donc, d’entretien.  »

Le courtier décrit la théorie, devenue très populaire ces dernières années, de l’achat immobilier par palier. Qui, chez nous, présente bien sur le papier mais, dans les faits, pâtit d’un handicap de taille : la fiscalité.  » A chaque étape, environ 15 % de droits d’enregistrement et de frais connexes sont ponctionnés sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier existant. Et que dire des 21 % de TVA qui grèvent les logements neufs… « , déplore-t-il. Résultat ? Impossible d’évoluer sur le marché immobilier marche après marche.  » Le fisc belge oblige les candidats acquéreurs à gravir les escaliers quatre à quatre.  » Un constat d’autant plus vrai maintenant que les perspectives de croissance du prix de l’immobilier sont en berne et que la plus-value à la revente ne joue plus un rôle de levier pour accompagner l’acquisition suivante.

Le modèle flamand

Il y a bien des aides par-ci, par-là, réduction des droits d’enregistrement à la clé, admet Pascal Lasserre. Mais, tempête-t-il :  » Il faut une mesure forte !  » A l’image de celle prise par la Flandre, qui a instauré, dès 2002, un système de  » report  » des droits d’enregistrement. Les droits payés pour le premier bien propre et unique acquis sont reportés lors de l’achat du suivant, seule la différence étant due par l’acquéreur.  » La Wallonie y réfléchit, Bruxelles finira par y passer aussi « , estime l’expert.

De son côté, le marché n’a pas attendu les législateurs bruxellois et wallon pour s’aligner sur la nouvelle donne sociétale et économique.  » Les constructeurs de logements se sont adaptés aux besoins des ménages et livrent des logements de plus en plus compacts, à la mesure du nombre de membres qui le composent – l’exemple de la montée des ménages monoparentaux est à ce titre probant – mais aussi… de leur budget, liste Pascal Lasserre. Par ailleurs, les parents ont compris qu’ils devaient aider leurs enfants à acquérir de la brique en leur livrant une partie de leur héritage de leur vivant.  » L’espérance de vie étant toujours plus longue, l’héritage des parents ne peut plus être entièrement distribué à leur décès, au risque de créer des générations sacrifiées.