En province de Liège, des appartements plus chers que des maisons

Cible de nombreuses promotions d’immeubles à appartements, la province de Liège voit leur prix médian augmenter fortement. Un phénomène particulièrement remarquable dans la Cité ardente.

La province de Liège est traditionnellement une locomotive de l’activité immobilière en Wallonie. En 2018, elle n’a pas manqué à sa réputation : le nombre de ventes conclues y a progressé de 6,1 % par rapport à 2017 pour atteindre une part de marché de 9,5 % à l’échelle du pays. Parmi ces transactions, 84 % concernent des maisons, qui composent majoritairement l’offre liégeoise.  » Dans les centres urbains, ce sont des petites maisons ouvrières mitoyennes, décrit Renaud Chauvin, notaire à Verviers. En zones rurales, on trouve souvent de plus grosses propriétés.  » Leur prix médian affiche en tout cas une stabilité à toute épreuve, gagnant de l’ordre de 3 % par an ces trois, quatre dernières années. 2018 n’y échappe pas : +3,1 %, à 165 000 euros.  » Compte tenu de l’inflation à 2,2 %, cela se traduit par une constante légèrement haussière « , observe Me Chauvin.

Les appartements se démarquent de cette tendance : l’an passé, leur prix médian a fait un bond de 6,9 % pour presque rattraper celui des maisons, à 155 000 euros. Peut-être le signe d’un rattrapage, puisque leur valeur n’a pas augmenté en 2017 après avoir connu des hausses régulières de quelque 3 % en 2015 et 2016.  » C’est surtout Liège-Ville qui tire la médiane provinciale vers le haut, analyse le notaire verviétois. Les projets de construction y sont nombreux et cet afflux d’appartements neufs sur le marché se reflète dans les statistiques.  » Parce qu’ils s’échangent plus cher que leurs homologues anciens, mais aussi parce que… la demande est au rendez-vous.  » Pour une question de facilité – les gens n’aiment pas passer leur week-end à bricoler et apprécient le confort du neuf -, mais aussi d’économies d’énergie « , souligne Me Chauvin. Sans oublier les investisseurs, pour qui le deux-chambres neuf est un produit phare.  » Le choix du neuf garantit une tranquillité d’esprit par rapport aux éventuels travaux à réaliser pour entretenir la copropriété : toiture, ascenseur…  » Résultat ? Deux ventes sur cinq à Liège-Ville en 2018 avaient pour objet un appartement.

Les banlieues divisent

En examinant la carte des prix médians des biens à l’échelle communale, plusieurs entités se détachent du lot. Dont Esneux, Sprimont, Chaudfontaine, Oupeye et Visé, qui enregistrent une hausse de valeur généralisée sur le plan des appartements, et, à l’exception de Visé et Oupeye, une baisse sur celui des maisons. A tel point que les prix médians des premiers dépassent, et de loin, celui des secondes : le différentiel varie entre 15 000 et… près de 70 000 euros suivant les communes.  » Celles-ci sont situées de part et d’autre de l’E25 au sud de Liège-Ville et sont traditionnellement prisées, relève le notaire Pierre Govers, dont l’étude est située à Chênée. Cela fait une vingtaine d’années qu’Embourg et Beaufays, dans l’entité de Chaudfontaine, jouissent d’une belle cote. Qui s’est propagée, par effet de contagion, à Sprimont et Esneux. Les acquéreurs d’alors sont maintenant âgés et cherchent à vendre leur villa cossue pour s’offrir un appartement. Mais pas n’importe où : au sein de leur commune. De nombreux projets ont vu le jour, qui s’écoulent bien et à des prix élevés. Tandis que les grosses maisons des années 1960-1970-1980 ont entre-temps perdu leur attrait et se vendent difficilement, à des prix en-deçà de ce que voudraient en tirer leurs propriétaires.  » Il faut dire que le tout à la voiture a fait son temps. Et que les difficultés de circulation dont sont victimes ces trois communes ont raison de leur attractivité.  » Le matin, pour rejoindre le centre-ville de Liège, c’est quasiment comme à Bruxelles : on voit des kilomètres d’embouteillages se former, assure Me Govers. Et ce, même sur l’autoroute !  »

Au nord de Liège, Visé et Oupeye tirent leur épingle du jeu pour la qualité de l’environnement qu’elles offrent, à mi-chemin entre la ville et la campagne pointe le notaire chênéen.  » C’est aussi valable pour Dalhem ou Blégny. Les acquéreurs y ont plus de moyens.  »

Mystérieuses évolutions

D’autres communes sont, elles aussi, marquées par de fortes augmentations du prix médian de leurs appartements et, dans une moindre mesure, de leurs maisons. C’est le cas notamment de Grâce-Hollogne (où les appartements ont boomé : +35,9 %) et de Flémalle. Des évolutions que les notaires liégeois n’expliquent pas.  » Grâce-Hollogne, c’est un mystère « , assure Pierre Govers. Et il s’agit bien de prix médians et non moyens, c’est-à-dire pour lesquels le calcul exclut les extrêmes. Cela dit, les fourchettes de prix dans ces communes – comme alentours : Ans, Seraing… – restent néanmoins très abordables.  » C’est normal, explique Me Govers. L’habitat y est structurellement moins bon, avec des petites maisons anciennes et de tradition ouvrière ancrées sur des sols généralement pollués. De quoi empêcher un shift positif de leur développement.  » Seraing est voisine d’Esneux et un déplacement de population aurait pu être envisageable.

Pour le reste, le centre et l’extrême sud de la province de Liège conservent des prix médians comparativement fort bas, tant pour les maisons que pour les appartements. A l’ouest du territoire, et notamment à Hannut et Waremme, des communes proches de la Flandre, mais aussi des provinces de Brabant wallon et de Namur, les tendances haussières et baissières s’équilibrent : quand l’une voit ses prix médians augmenter, ils descendent dans l’autre. Le cas de Spa, au sud-est de la province, est particulier, pointe encore Renaud Chauvin. Les biens situés en centre-ville sont très bon marché, tandis que ceux qui peuplent sa périphérie verte – Balmoral, notamment – sont extrêmement prisés.  » On voit y cohabiter deux types de populations, l’une très aisée et l’autre de plus en plus précaire « , conclut le notaire verviétois.