Charleroi, une start-up sur le plan immobilier?

Contrairement à ses espoirs, Charleroi n’attire pas encore en masse les investisseurs. A tout le moins son centre-ville, qui peine à se relever malgré les grands travaux. Pourtant, prix bas et rendements généreux sont au rendez-vous.

Stimulé par les grands travaux de rénovation urbaine entrepris dans le centre-ville de Charleroi et notamment le succès du centre commercial Rive Gauche, ouvert en mars 2017, le marché immobilier carolo s’est senti pousser des ailes. Les professionnels de la brique ont vanté un eldorado de l’investissement, faisant miroiter des rendements imbattables et des plus-values alléchantes. Puis, ils ont attendu le chaland, certains de voir débarquer séance tenante une horde d’investisseurs bruxellois ou brabançons fortunés et fatigués des prix exorbitants du centre du pays. Ces derniers se sont aventurés jusqu’au Pays Noir, certes, mais… en prenant leur temps et en y regardant à deux fois. Le notaire Sylvain Bavier confie, pour sa part, n’en avoir jamais croisé dans son étude, située à Anderlues. Il évoque même un  » mythe « . Son confrère Jean-Paul Rouvez, qui officie depuis le cen-tre de Charleroi, en a, lui, rencontré quelques-uns,  » surtout depuis deux, trois ans « .  » Mais ce n’est pas un raz-de-marée « , tempère-t-il, ajoutant surtout croiser des investisseurs professionnels, qui ciblent les immeubles avec travaux.  » On commence à les repérer, ceux-là « , souligne-t-il.

Reste que le notaire se montre prudent.  » On lit partout que le prix des appartements va exploser dans le centre-ville. Personnellement, je ne vois pas en quoi c’est passionnant d’habiter près de Rive Gauche, ironise-t-il. Dans son état actuel, le centre-ville n’est pas encore séduisant, tant en matière d’habitat que d’habitants. Or, il est là le défi : ce n’est pas tout de faire venir les investisseurs, encore faut-il que les habitants suivent. Et ce n’est pas le rush…  » De son propre aveu, Me Rouvez n’est  » ni optimiste, ni pessimiste « , mais plutôt  » optimiste à moyen terme « . C’est que  » le Carolo est comme saint Thomas « , sourit-il.

D’autres se montrent plus confiants.  » Cela fait des années que je dis qu’il faut investir à Charleroi et il semble que les gens m’écoutent enfin « , remarque Pascal Sapere, gérant du Club immobilier. Pour lui, le prix est un argument, mais, surtout, et comme ailleurs en Belgique, les taux d’intérêts au plancher. De là à faire état d’une razzia sur le centre-ville, il y a un pas que l’agent immobilier ne franchit pas.  » La périphérie a plus la cote que le centre-ville, admet-il. Mais il faut du temps pour donner confiance à des gens qui ont fui le centre de Charleroi.  » Et sans doute plus encore à ceux qui n’en sont pas originaires.  » Les gens qui ne sont pas de la région sont méfiants, acquiesce-t-il. Surtout ceux de Bruxelles, qui ont des a priori sur Charleroi.  »

La niche de la colocation

Il en est pourtant qui n’ont pas froid aux yeux, misant sur un marché de niche et… sur une expérience réussie au sein de la capitale. Née en 2015, la jeune société Ikoab s’est fait un nom dans le coliving à Bruxelles, ralliant les particuliers à sa cause en leur offrant un produit d’investissement avantageux et, surtout, un service complet : recherche du bien, négociation du prix, supervision des travaux de rénovation et transformation du bien en une colocation de 10 à 15 chambres et, last but not least, gestion locative. Ne reste plus aux investisseurs qu’à percevoir le rendement, qui monte à 6 % pour une mise de 600 000 à 1,2 million d’euros dans la capitale. Fidèle à ses racines – le trio d’associés qui l’a lancée est d’origine carolo – Ikoab a inauguré une maison à Charleroi dans la foulée, dès 2016. Sa croissance y est néanmoins plus lente qu’à Bruxelles : deux maisons ouvertes et cinq en projet, contre… respectivement vingt-trois et huit dans la capitale.  » Charleroi est un marché moins dynamique, ce qui explique que nous nous y développons plus lentement « , convient Amaury Michiels, en charge du développement.

Ce qui ne l’empêche pas d’y croire, dur comme fer.  » Contrairement à d’autres villes belges (NDLR : Ikoab est aussi présente à Liège), Charleroi relève plus du pari sur l’avenir car le risque est plus grand, expose-t-il. Je la vois un peu comme une start-up, qui peut compter sur des forces non négligeables.  » Et de lister  » une bonne team  » en pointant du doigt la Ville, le bouwmeester et d’autres acteurs de type Catch Charleroi,  » qui font un travail exceptionnel, d’une telle exigence que cela devrait suffire à rassurer les investisseurs frileux  » ; une  » vision sur le long terme « , des  » projets structurants « , comme la future université, les incubateurs E6K/A6K, l’extension du Biopark, etc. ; enfin, de l’argent disponible grâce aux fonds Feder, aux fonds fédéral, régional et communal et aux investissements privés.

Jusqu’à 10 % de rendement

 » Le marché du coliving est naissant à Charleroi, mais la demande est bien là « , assure Amaury Michiels. Qui émane, comme à Bruxelles, de jeunes travailleurs et d’expatriés drainés par les grandes entreprises actives dans la région : Alstom, Thales, Sonaca, l’aéroport…  » Pour l’instant, la plupart font la navette depuis la capitale parce qu’ils ne trouvent pas de logement de qualité à Charleroi « , observe-t-il, se faisant l’écho d’un manque criant en la matière.  » Les investisseurs doivent bien comprendre que ce n’est pas parce que les prix sont bas à l’achat qu’il faut viser un produit bas de gamme. Au contraire, en allongeant 10 % en plus pour des travaux de parachèvement bien exécutés, ils auront plus de chance d’avoir des locataires respectueux et un rendement plus élevé car purgé de vide locatif, de dégâts, de mauvais payeurs…  » Un constat relayé par le courtier Pascal Sapere, pour qui  » on a les locataires que l’on mérite. Si on vise le respect mutuel en offrant un bon produit, cela se passera très bien.  »

D’autant, reprend Amaury Michiels, que les beaux biens ne manquent pas.  » Charleroi était une ville industrielle riche par le passé. On y trouve de nombreuses très belles maisons qui ne coûtent rien. Et les rendements qu’on en tire sont le triple voire… le quadruple de ceux de la capitale.  » Pour preuve, la mise de départ pour investir dans une colocation Ikoab à Charleroi est de 400 000 euros, et le rendement grimpe, lui, jusqu’à 10 %, assure-t-il.