Jusqu’à +413 % en 28 ans: acheter son logement, un rêve impayable? « C’est un vrai drame pour la classe moyenne »

En près de trente ans, les prix de l’immobilier ont progressé trois à quatre fois plus vite que le revenu des Belges. Aucune Région n’est épargnée. Comment freiner l’escalade du coût du logement ?

Le Belge a beau avoir une brique dans le ventre, il peine de plus en plus à se l’offrir. A moins de compter sur un héritage ou une donation, le rêve persistant de devenir propriétaire de son logement s’éloigne pour une bonne partie des ménages de la classe moyenne, malgré l’indexation automatique des salaires. De 1973 à 2021, les prix de l’immobilier ont connu une hausse trois fois plus importante que celle du coût de la vie, selon la Banque nationale de Belgique (BNB). Pendant des décennies, la forte réduction du taux d’intérêt moyen des crédits hypothécaires a toutefois permis de la compenser partiellement dans le budget des ménages. De 14% en 1980, il est ainsi tombé à 1,5% en 2021. Mais cette époque est révolue.

« Sans aide des parents, accéder à la propriété devient désormais très compliqué pour la classe moyenne dite inférieure. »

A première vue, la Belgique ne semble pas si mal lotie. Parmi les Vingt-Sept, elle figure à la cinquième position du classement des pays où le prix des logements a le moins progressé (+ 30%) entre 2015 et 2022, selon Eurostat. Une hausse largement inférieure à celle que connaissent des pays comme le Portugal et le Luxembourg (+78%). Par ailleurs, le taux de ménages propriétaires est resté stable ces vingt dernières années, avoisinant les 72% – la moyenne européenne s’élève à 69%. Un ménage sur cinq serait même propriétaire de deux logements.

Pourtant, ces chiffres globaux cachent bien des inégalités. Parmi les ménages moins aisés, le taux de propriétaires est passé de 56% en 2003 à 37% en 2020, selon la BNB. Les évolutions de prix ne prennent du reste pas en compte l’état du parc de logements, particulièrement médiocre sur le plan énergétique en Wallonie et dans la capitale. «Avec un âge moyen de 75 ans, notre patrimoine immobilier est l’un des plus vieux d’Europe», glisse Olivier Carrette, CEO de l’Union professionnelle du secteur immobilier (Upsi). Surtout, le contexte a radicalement changé depuis la sortie de crise sanitaire. Au prix et au taux moyen de 2023, la charge de remboursement d’un ménage belge souhaitant emprunter 80% de la valeur d’un logement sur vingt ans atteindrait 27,9% du revenu disponible moyen, démontre la BNB. C’est un ratio que la Belgique n’avait plus atteint depuis la crise de 2008 (28%) et, auparavant, depuis 1980 (27%) :

Vers «une crise du logement sans précédent»

En 2023, cinq fédérations de référence du secteur (notaires, promoteurs, agents immobiliers, construction, architectes) ont tiré la sonnette d’alarme, dans un mémorandum adressé aux autorités wallonnes, dont le diagnostic global s’applique tout autant aux autres Régions du pays. «Les prix de construction, d’achat, de rénovation et de location sont en constante augmentation, et cette tendance croît encore plus ces dernières années, déplorent-ils. En deux ans, les coûts de construction et de rénovation ont connu une augmentation de 25%, soit la même que celle enregistrée sur une période de onze ans, entre 2008 et 2019. Sans mesures adaptées, la Wallonie fera bientôt face à une crise du logement sans précédent.»

Le coût réel du logement est-il devenu à ce point problématique? Pour le savoir, Le Vif a comparé l’évolution de son prix moyen avec celle du revenu disponible par habitant, en se basant sur les chiffres de Statbel, l’office belge de statistique, de la BNB et de notaire.be. Une approche, certes, perfectible, puisque le revenu par habitant n’équivaut pas à celui d’un ménage, dont la structure évolue par ailleurs au fil du temps. Mais cette unité a l’avantage de présenter également des tendances intuitives dans les trois Régions, chacune étant sujette à une réalité socioéconomique bien différente.

Verdict sans appel: à l’échelle belge et en près de trente ans, les prix moyens de l’immobilier ont progressé près de trois à quatre fois plus vite que le revenu disponible par habitant, malgré l’indexation automatique des salaires. Il y a toutefois un changement méthodologique important à partir de 2018. A l’échelon régional, les données ne sont disponibles qu’à partir de 2010. Elles se basent cette fois sur le prix médian, moins sensible aux valeurs extrêmes qu’une moyenne. Là encore, la tendance haussière se confirme pour les treize dernières années, tant pour les maisons que pour les appartements, même si elle s’avère logiquement moins marquée que pour la période 1995-2023.

Pourquoi une telle escalade? Pendant des années, la dégringolade des taux a incité beaucoup de Belges à acquérir leur propre logement, voire plusieurs biens. «Auparavant, emprunter de l’argent ne coûtait presque rien, d’autant que les taux des crédits hypothécaires étaient davantage déductibles qu’aujourd’hui, décode Caroline Lejeune, présidente de la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique (Federia). N’oublions pas non plus que les baby-boomers ont commencé à hériter de leurs parents, certains faisant une transmission directe de patrimoine à leurs enfants. Mais ces derniers restent une catégorie privilégiée.» Enfin, le nombre de logements par ménage a diminué entre 2000 et 2011, avant de repartir à la hausse par la suite.

En combinant ces facteurs liés à l’offre et à la demande, les prix ne pouvaient que grimper. «Pour un bien immobilier, le ménage a tendance à activer le maximum de son pouvoir d’achat, ajoute Erhan Coban, chercheur en économie au Centre d’études en habitat durable (CEHD) de Wallonie. Cela lui permet d’acheter plus grand, plus beau, plus récent… L’argent qui n’a pas été dépensé en taux d’intérêt a donc profité au prix de vente.» L’économiste Philippe Defeyt, directeur de l’Institut pour un développement durable (IDD), le résume autrement: «Dans les faits, tant les aides fiscales à l’acquisition d’un logement que les taux hypothécaires bas profitent au vendeur, et non à l’acheteur.»

«Un comportement irrationnel»

Tout cela, c’était avant que les années Covid ne compliquent encore plus la donne. «Entre 2019 et 2023, le prix des logements a grimpé de 25%», souligne Peter Reusens, économiste au département des études de la BNB. Entre les taux planchers et la volonté plus ou moins nouvelle, en Wallonie, de chercher une maison avec jardin, les biens immobiliers ont fait l’objet d’une surenchère frénétique. «Si on en est là aujourd’hui, c’est en partie en raison du comportement irrationnel dont certains candidats acquéreurs ont fait preuve, commente Erhan Coban. Même les acteurs de l’immobilier ne comprenaient pas ce qu’il se passait.» La présidente de Federia le confirme: «Pendant le Covid, nous avons assisté à de l’achat compulsif complètement déraisonné.»

L’instabilité de ces deux dernières années n’a pas non plus joué en faveur de l’accessibilité au logement. Que du contraire: reprise économique, pénurie de matériaux, flambée des prix de l’énergie, inflation au sommet, avant une hausse subite des taux d’intérêt en 2023… «On peut prendre l’image d’un tremblement de terre, poursuit Erhan Coban. Depuis la crise sanitaire, le logement ne cesse de subir des secousses répliques. En plus de vingt ans, je n’ai jamais vu une telle accumulation de problèmes. On avait connu la crise économique de 2008, c’est vrai, mais on avait pu la stabiliser par la suite. Ici, les répliques surviennent coup sur coup.»

Les mêmes difficultés assaillent la promotion immobilière, contrainte de répercuter la hausse du coût des matériaux, de la main-d’œuvre – du fait de l’indexation automatique des salaires – et des taux d’intérêt dans le prix de vente des nouveaux logements. Ou de geler certains projets: «Depuis septembre 2022, 26% des permis détenus par des promoteurs ne sont pas mis en œuvre car ceux-ci construisent à perte, en raison de l’augmentation des coûts de construction», pointe le mémorandum de 2023.

«Mais ce n’est pas tout, souligne le président de l’Upsi. L’offre a aussi fortement diminué à cause de la durée d’obtention des permis, qui n’a cessé d’augmenter. Le délai légal est tout à fait correct ; ce qui pose problème, c’est la phase en amont et celle des recours en aval. Les sociétés doivent de ce fait préfinancer l’acquisition de terrains pendant cinq à dix ans. A cela s’ajoute encore la taxation. En Région bruxelloise, par exemple, un promoteur qui reconvertit un gros immeuble de bureaux en logements devra payer le précompte immobilier pour inoccupation pendant toute la durée du projet, soit environ cinq ans. Cela représente un à deux millions d’euros par an. Voilà le cadeau qu’on reçoit quand on veut créer du logement de qualité. En Wallonie et en Flandre, on obtient une exonération du précompte pour cause d’improductivité.»

Depuis 2023, le marché de l’acquisition connaît donc un point de basculement: alors que les taux d’intérêt ont grimpé, le prix des biens immobiliers reste stable ou continue même d’enregistrer une légère hausse. Or, en consacrant mille euros par mois au remboursement d’un crédit hypothécaire sur une durée de 25 ans, la capacité d’emprunt d’un ménage est passée de 253 000 à 199 000 euros entre 2021 et 2023. Cela représente une baisse de 21,5%. Logiquement, le nombre de dossiers a subitement diminué de 24% par rapport à 2022, tout comme le montant global emprunté (- 30%), note pour sa part l’Union professionnelle du crédit.

Un logement à deux vitesses en Belgique

Tout semble indiquer qu’un double fossé se creuse. Entre ceux qui pourront toujours se permettre d’acheter et les autres, tout d’abord. «Sans aide des parents, accéder à la propriété devient désormais très compliqué pour la classe moyenne dite inférieure, alerte la présidente de Federia. Le fait que des personnes actives, qui représentent le poumon de notre économie, ne soient plus en mesure d’acheter est pour moi un vrai drame. Plus encore quand on sait qu’être propriétaire de son logement est le premier rempart à la pauvreté au troisième âge.» Bien que l’on dispose de peu de statistiques en la matière, les inégalités de patrimoine semblent s’accentuer, souligne Erhan Coban. «En 2022, chez BNP Paribas Fortis, 30% des demandes de crédits portaient sur l’achat d’un deuxième bien immobilier. Cela ne signifie toutefois pas qu’il s’agit d’acquéreurs super riches. Contrairement à d’autres pays, nous avons une longue tradition de petits propriétaires-bailleurs.»

« Dans les conditions actuelles, les objectifs énergétiques que les pouvoirs publics fixent pour 2030 sont totalement irréalisables. »

Un second fossé, ensuite, entre d’un côté, les logements récents ou rénovés en profondeur et, de l’autre, les passoires énergétiques. «Dans les conditions actuelles, les objectifs énergétiques que les pouvoirs publics fixent pour 2030 sont totalement irréalisables, avertit Caroline Lejeune. Non seulement parce que bon nombre de propriétaires n’auront pas les moyens de rénover leur logement, mais aussi parce qu’il n’y aura pas assez de main-d’œuvre.» Les ménages qui ne peuvent se payer un premier logement sain et performant sur le plan énergétique disposent dès lors de deux options: soit ils postposent leur projet d’achat, ce qui pénalise, pour d’autres, l’accès à la location, soit ils optent pour un bien plus lointain ou de moindre qualité.

Dans ce dernier cas de figure, il y a tout de même une lueur dans la grisaille pour les candidats acquéreurs. Vu la hausse du coût des matériaux et l’envolée récente des prix de l’énergie, les logements affichant une performance énergétique médiocre ne se vendent plus aussi facilement qu’avant. «De manière générale, les prix ne devraient pas chuter, sauf pour les biens très énergivores, confirme l’agente immobilière-courtière. Il y a encore trois ou quatre ans, les acheteurs n’avaient pas peur des travaux. A présent, c’est tout l’inverse. Le temps où l’on pouvait vendre cette catégorie de biens en quelques jours et au prix souhaité par les propriétaires est révolu. Beaucoup refusent d’admettre que leur bien vaut vingt mille à quarante mille euros de moins qu’auparavant. Il leur faut passer par deux ou trois agences avant de s’y résoudre. Car la réalité, c’est que les prix se renégocient déjà à la baisse pour les logements énergivores. Les formules avec “faire offre à partir de” deviennent vraiment rares. Et si certaines agences font encore miroiter aux clients qu’elles pourront atteindre ou surpasser le prix qu’ils espèrent, cela relève d’une tactique commerciale, afin de les appâter.»

Une récente étude menée par la BNB démontre que l’écart de prix entre les maisons économes en énergie et les plus énergivores a augmenté au cours de la décennie précédente. Pour la Wallonie, une maison avec un score PEB B était presque 20% plus chère en 2021 qu’un bien comparable avec un label F. Des indications récentes pour la Flandre suggèrent que la différence s’est encore creusée en raison des prix élevés de l’énergie et l’introduction de l’obligation de rénovation pour les maisons vendues avec les labels PEB les plus défavorables. Cette moins-value accrue pour les logements énergivores signifie que les acheteurs pourraient consacrer une part plus importante de leur budget à des rénovations axées sur l’efficacité énergétique et la décarbonation, avance Peter Reusens.

Les pistes et solutions

Ces quelques éclaircies ne suffiront pas à résoudre l’équation de l’accès à la propriété, ni même à la location. La majorité des experts contactés se montrent très critiques envers de récentes politiques qui n’en ont pas fait la case départ de leurs ambitions énergétiques ou socioéconomiques. «Malheureusement, les politiques fiscales, de rénovation énergétique et de stabilité financière européenne ont desservi l’accessibilité du logement, résume Erhan Coban. Cela n’a fait que s’accentuer depuis l’après-2010. On a subi les conséquences de mesures prises ailleurs. Quand aura-t-on un ministre de “l’Habité”, dont la fonction serait de garantir, en premier lieu, que les gens puissent d’abord et avant tout habiter quelque part? Le logement ne doit pas être un moyen d’atteindre d’autres objectifs. Il doit constituer la priorité, à laquelle viennent ensuite se greffer d’autres ambitions.»

Dans l’attente d’un tel changement de paradigme, les experts du secteur adressent plusieurs priorités aux futurs gouvernements régionaux. Dans leur mémorandum de 2023, les fédérations signataires souhaitent notamment rebattre les cartes des règles fiscales entre les Régions. A cet égard, elles suggèrent la mise en place ou l’uniformisation d’incitants fiscaux lorsque l’acquéreur d’un logement s’inscrit dans une démarche de rénovation énergétique. Soit par l’entremise d’une réduction des droits d’enregistrement en Wallonie et à Bruxelles (12,5%, contre 3% en Flandre pour acheter un logement familial), soit via la TVA en ce qui concerne les biens neufs (21% actuellement, quelle que soit la performance énergétique du bien). «Sur le plan fiscal, le neuf s’apparente à un produit de luxe, regrette Olivier Carrette. Or, ce n’est pas du luxe que de vivre dans un logement décent et durable.»

Deuxième plaidoyer, qui ne concerne cette fois que les nouveaux projets: il faut revoir fondamentalement les charges d’urbanisme imposées par certaines communes. Dans bien des cas, celles-ci ne répondent pas à la demande réelle, grevant de ce fait l’accès au logement. «Dans certaines villes, des partis politiques veulent qu’on ne produise que des deux ou trois chambres. Leur but est d’attirer des familles, c’est-à-dire du pouvoir d’achat et davantage de rentrées fiscales, poursuit le CEO de l’Upsi. Mais que fait-on pour les familles monoparentales ou les personnes isolées?» Au fil des ans, la part des ménages composés d’une seule personne ne cesse effectivement de croître. De 30% en 1992, elle est passée à 36% en 2023, selon les chiffres de Statbel. Et la taille moyenne d’un ménage devrait continuer à décroître au cours de ce siècle, d’après le Bureau fédéral du plan.

Compte tenu des migrations entre Régions et des inégalités croissantes de patrimoine, la Wallonie devrait également enrayer les surenchères excessives sur la seule base du meilleur offrant, suggère Erhan Coban. «Un choix politique consisterait à donner une priorité à l’achat à certaines catégories de ménage, afin d’éviter un effet de concurrence. Il ne s’agit pas de déposséder le vendeur. Mais on pourrait de la sorte renouer avec des prix évolutifs maîtrisés.» Dans le même ordre d’idées, le chercheur du CEHD regrette le manque de transparence lors des transactions immobilières. «Il s’agit de répondre à la question suivante: le montant que je débourse a-t-il vraiment un sens? Il y a vingt ans, on n’apposait qu’une petite étiquette sur un produit alimentaire. Aujourd’hui, elle fait la moitié de la boîte. Pour le secteur immobilier, il n’y a rien. Il faut une professionnalisation de l’estimation immobilière. Pourquoi pas par l’intermédiaire d’une agence indépendante publique?»

« Sachant que beaucoup de personnes vont se retrouver seules à plusieurs moments de leur vie, y a-t-il encore un droit inaliénable à la propriété ? »

De son côté, Philippe Defeyt estime que le moment est également venu de questionner le rapport à la propriété en tant que tel, compte tenu de l’évolution de la structure des ménages, marquée par un plus grand nombre de personnes vivant seules et par l’instabilité des couples. «L’idée selon laquelle on se met en ménage à la vingtaine, avant de devenir rapidement propriétaire d’une maison quatre façades parfaitement équipée, reste très présente. Soyons clair: il n’y a pas une once de jugement de valeur dans ce que je dis. Mais sachant que beaucoup de personnes vont se retrouver seules à plusieurs moments de leur vie, y a-t-il encore un droit inaliénable à la propriété?»

Dans un contexte où la croissance démographique se conjugue à la nécessité d’un usage parcimonieux des sols, il apparaît d’autant moins judicieux d’occuper un logement surdimensionné par rapport à ses besoins réels. Cela suppose de favoriser, bien plus qu’aujourd’hui, la mobilité entre logements, ou leur transformation. Dans l’Union européenne, la Belgique est, derrière Malte, le deuxième pays où ceux-ci comptent le plus de pièces par personne (2,1 en moyenne), selon Eurostat. La taille de ses ménages s’avère pourtant identique à la moyenne européenne (2,3 personnes).

Le Belge n’a donc pas seulement une brique dans le ventre. Plus encore hors des grandes villes, il a aussi tendance à s’étaler. Ce qui ne profite ni au nombre de biens mis en vente ni à la réduction des prix de l’immobilier.