Immo: sept solutions pour aider les jeunes à devenir propriétaires

Devenir propriétaire est aujourd’hui un parcours du combattant. La faute à l’augmentation des prix, aux conditions d’emprunt plus strictes et aux faibles taux d’intérêt qui attirent de plus en plus d’investisseurs vers l’immobilier. Mais des solutions existent pour aider les jeunes à acquérir un bien.

Les biens intéressants et à bon prix sont rares sur le marché immobilier. Une fois annoncés à la vente, ils sont généralement pris d’assaut par les visiteurs et presque aussitôt acquis au prix affiché, voire au-delà. La Covid-19 n’a pas amélioré la situation, bien au contraire: face à la crise, de plus en plus d’investisseurs se sont tournés vers l’immobilier, mettant davantage le marché sous pression et contribuant à déséquilibrer le rapport entre l’offre et la demande.

Ce phénomène complique encore un peu plus l’accès à la propriété pour les jeunes, qui devaient déjà faire face à l’augmentation régulière des prix de l’immobilier. Entre 2010 et 2020, les tarifs médians (1) des maisons, villas et appartements ont tous augmenté d’environ 30% en Belgique. Pour acquérir une maison d’habitation classique au premier trimestre 2021, il fallait compter un prix médian de 225 000 euros à l’échelle nationale. La Wallonie restait plus abordable avec une médiane de 159 000 euros, mais celle-ci atteignait à Bruxelles pas moins de 430 000 euros! Même constat pour les appartements, dont le prix médian était de 210 000 euros pour la Belgique, 156 750 euros pour la Wallonie et 236 000 euros pour la Région de Bruxelles-Capitale.

Il n’y a pas que les prix qui freinent les jeunes acheteurs, mais aussi les conditions d’emprunt de plus en plus exigeantes fixées par les banques. « En plus de garanties, celles-ci réclament généralement un apport personnel », souligne John Romain, directeur d’Immotheker Finotheker, société spécialisée dans le conseil financier. « Les banques doivent en effet se limiter à une quotité de 90% et peuvent seulement dépasser celle-ci pour 35% du volume de leur prêt. Les quelques acheteurs qui peuvent emprunter plus de 90% ou 100% de la valeur de leur bien sont soumis à des critères plus sévères. Les banques pénalisent aussi ceux qui empruntent sur de plus longues durées en augmentant les taux. »

Ce contexte global a pour effet direct de pousser certains jeunes à revoir leurs objectifs à la baisse. « J’aurais aimé acheter près du Brabant wallon où j’ai grandi, mais avec un budget d’environ 150 000 euros c’était tout simplement impossible, illustre Antoine, devenu récemment propriétaire. J’ai dû renoncer à l’idée d’une villa pour les mêmes raisons. »

Certains jeunes sont aussi contraints de retarder leur projet d’achat, voire de renoncer à la propriété immobilière. « Ils sont de plus en plus nombreux à faire le choix de rester plus longtemps chez leurs parents afin de ne pas payer de loyer et de mettre cet argent de côté pour un achat immobilier », souligne John Romain. Cette stratégie a toutefois des limites puisqu’ en Belgique, seuls 43% des 21-35 ans sont aujourd’hui propriétaires d’un logement, selon une enquête commandée auprès de iVox et publiée en 2021 par Immotheker Finotheker. La situation a empiré au fil des ans: en 2011, la part des moins 35 ans qui avaient souscrit un logement, par l’intermédiaire d’Immotheker Finotheker était de 61%, alors qu’elle a chuté à 41% en 2021.

Beaucoup des sondés confient ne pas avoir accès à la propriété en raison des prix de l’immobilier, mais aussi d’une épargne trop faible en regard des apports demandés. L’enquête rapporte par ailleurs qu’une bonne moitié des jeunes belges qui ont pu acheter leur logement ont bénéficié d’une aide financière de leurs parents ou de leur famille sous forme de don ou de prêt. Le montant moyen reçu s’élève à 58 031 euros, ce qui souligne l’importance de ces aides dans la possibilité d’acquisition. Malheureusement, de nombreux jeunes n’ont pas de famille sur qui compter, et tous les parents ne peuvent pas se permettre de mobiliser plusieurs milliers d’euros pour chacun de leurs enfants. L’accès à la propriété immobilière a donc tendance à reculer, et l’âge moyen des acheteurs a grimpé à 42 ans en Belgique.

Il n’existe pas, hélas, de solution miracle pour permettre aux jeunes d’accéder plus facilement à la propriété. Néanmoins, de manière individuelle, chacun peut trouver des aides et des astuces pour réduire un peu les coûts et concrétiser son projet d’achat d’une première habitation.

1. Les droits d’enregistrement réduits

En dehors des aspects pratiques, le choix de la Région dans laquelle on souhaite acheter est déterminant en matière de taxes. Alors que la TVA de 21% s’applique partout pour les biens neufs, les droits d’enregistrement varient de 10% en Région flamande à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Les avantages et abattements dont on peut bénéficier pour un premier achat diffèrent également d’une Région à l’autre.

Ainsi, la Flandre applique un taux de 6% pour l’acquisition d’une habitation unique servant de logement familial, et offre un abattement des droits d’enregistrement sur une tranche de 80 000 euros. En Wallonie, cet abattement ne vaut que pour une tranche de 20 000 euros (soit une économie de 2 500 euros), alors qu’ à Bruxelles le montant concerné est fixé à 175 000 euros (ce qui équivaut à 21 875 euros d’économie).

Pour bénéficier de ce rabais sur les droits d’enregistrement, il faut remplir certains critères. Le bien doit être situé dans la Région qui octroie l’abattement et être destiné à l’habitation. Il faut aussi que l’acquisition soit effectuée en pleine propriété, par une personne physique n’étant pas déjà propriétaire (ni son conjoint) de la totalité d’un autre bien au moment de l’achat. Le bâtiment doit être affecté au logement dans un délai maximum après l’enregistrement de l’acquisition (trois ans en Wallonie et deux à Bruxelles) et il doit être utilisé comme résidence principale durant une période minimum: trois ans en Wallonie et cinq ans dans la capitale. A Bruxelles, l’abattement sur une tranche de 175 000 euros ne concerne par ailleurs que les biens d’une valeur maximale de 500 000 euros.

Il faut aussi noter que la Région wallonne applique un taux réduit des droits d’enregistrement (6%) pour les achats d’habitations modestes, c’est-à-dire dont le revenu cadastral ne dépasse pas les 745 euros (majorés selon le nombre d’enfants). Comme la majorité des revenus cadastraux n’ont plus été adaptés depuis des décennies, il faut toutefois se méfier des procédures de révision: « Dans 20 à 25% des cas, le cadastre effectue une vérification entre le compromis et la vente et se réserve le droit de modifier le revenu cadastral, explique Enguerrand de Pierpont, notaire à Braine-l’Alleud. On peut donc avoir de mauvaises surprises si celui-ci est revu à la hausse alors que l’acheteur a fait ses calculs sur la base de droits d’enregistrements réduits. »

Le taux de 6% est octroyé selon des conditions assez similaires à l’abattement et est appliqué jusqu’à un plafond d’environ 164 000 euros. Cette tranche grimpe à 175 000 euros dans les endroits qualifiés de « zones de pression immobilière », à savoir une série de communes principalement situées près du Luxembourg et en Brabant wallon. Les droits d’enregistrement sur ces montants sont par ailleurs réduits de 6 à 5% si un prêt hypothécaire social intervient dans l’acquisition.

2. Les aides régionales

En plus des droits d’enregistrement réduits, les Régions octroient une série d’aides et avantages aux primo-acquérants. En Wallonie, des crédits hypothécaires (Accesspack) sont notamment proposés par la Société wallonne du crédit social (pour les familles de moins de trois enfants) et le Fonds du logement de Wallonie (trois enfants et plus). Leur objectif: faciliter l’accès à la propriété à des personnes qui ne répondent pas forcément aux critères bancaires et offrir des taux avantageux. Les moins de 35 ans avec de faibles revenus peuvent bénéficier, par exemple, d’un taux fixe de 1,10%, et jusqu’à maximum 2,50%.

Les emprunts peuvent en outre s’étendre jusqu’à trente ans et 110% de la valeur vénale du bien mais ils sont octroyés à des ménages qui ne sont pas encore propriétaires et disposent de revenus annuels inférieurs à un plancher (53 900 euros). Parmi les autres conditions, le bien doit être situé en Wallonie et sa valeur vénale est limitée (237 000 à 320 000 euros selon les communes). Un dispositif assez similaire existe à Bruxelles et est accordé par le Fonds du logement bruxellois. Ce crédit de maximum trente ans est aussi conditionné par des critères comme les revenus, la valeur du bien, l’occupation de celui-ci, etc. Le Fonds bruxellois autorise dans certains cas des prêts qui couvrent aussi les frais d’actes et des travaux de rénovation, et atteignent jusqu’à 120% de la valeur vénale de l’habitation.

Il existe également en Wallonie un « prêt jeune » à 0% pour financer les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la commission d’un éventuel agent immobilier ou encore la TVA s’il s’agit d’un logement neuf. Il est possible d’emprunter jusqu’à 60 000 euros en maximum trente ans et il faut bien évidemment remplir une série de critères.

Les Wallons peuvent aussi bénéficier, à certaines conditions, d’une assurance gratuite contre la perte de revenus. Celle-ci leur assure le paiement de leur prêt en cas d’incapacité de travail ou de perte d’emploi involontaire, totale et définitive durant plus de trois mois. L’incapacité à payer doit survenir dans les huit années après la contraction du prêt et l’intervention wallonne est limitée à une durée de trois ans, avec des montants maximaux. On peut également mentionner dans le sud du pays une prime à l’acquisition de 745 euros pour les personnes achetant un logement appartenant au secteur public.

3. Les logements abordables/ conventionnés

A cause des prix élevés, beaucoup de jeunes – et moins jeunes – sont contraints de revoir leur projet immobilier à la baisse. Cela peut signifier choisir un bien plus petit, en moins bon état ou encore situé dans une zone moins prisée et donc moins coûteuse. Il en résulte parfois un exode de la population jeune et pour contrer cet effet, certaines autorités ont décidé de développer sur leur territoire du logement dit « abordable » ou « conventionné ». Il ne s’agit pas de logements publics mais d’habitations classiques vendues à des prix inférieurs au marché. L’Agence de promotion immobilière du Brabant wallon (Apibw) développe et achète par exemple des maisons et appartements qu’elle revend ensuite en appliquant des réductions de 15 à 30% selon les catégories de revenus (maximum 91 881,44 euros par ménage, à majorer selon le nombre d’enfants). Ces biens sont réservés à des personnes et familles qui ne sont pas encore propriétaires et qui s’engagent à résider au moins 10 ans dans le logement acheté.

Citydev.brussels fonctionne de manière à peu près similaire en subsidiant des logements neufs dans la capitale et en permettant aux particuliers de les acquérir à un prix inférieur en moyenne de 30% à celui du marché. Ces habitations sont généralement intégrées à de vastes projets neufs comme City Dox, City Gate, etc. L’accès à ces biens est également conditionné à un revenu maximal et une durée d’occupation minimale (vingt ans).

4. L’emprunt à 100% ou plus

Même si les taux d’intérêt sont bas, emprunter reste souvent compliqué en raison des conditions imposées par le secteur bancaire. Depuis début 2020, la Banque nationale de Belgique (BNB) demande en effet aux banques de limiter les montants accordés à 90% de la valeur du bien. Cela signifie qu’en plus des frais de notaire et des droits d’enregistrement, les acheteurs doivent aussi fournir en fonds propres au moins 10% de la valeur de leur habitation.

Emprunter plus que la norme n’est toutefois pas impossible. La BNB accorde en effet quelques facilités aux banques pour les primo-acquéreurs en permettant que 35% des crédits dépassent la quotité de 90%, et que 5% des emprunts aillent même au-delà de 100%. Ces prêts sont néanmoins plus compliqués à obtenir: « Les quelques banques qui acceptent de prêter à 100% imposent généralement des conditions plus strictes comme une certaine stabilité d’emploi, un âge maximal, etc. », souligne Hugues Vandenbosch, fondateur et gérant de la société de courtage en crédits BHE. Les taux appliqués peuvent également être plus élevés, comme lorsqu’on emprunte sur une durée plus longue (supérieure à vingt à vingt-cinq ans).

Les conditions se durcissent encore en cas d’emprunt d’un montant supérieur à la valeur du bien. « Aucune de nos banques partenaires n’octroie ce genre de prêt, mais nous travaillons avec deux sociétés de crédit qui le font, mentionne Hugue Vandenbosch. En général, la condition principale est la mise en hypothèque temporaire et/ou partielle d’un autre bien appartenant à un membre de la famille. » Grâce à cela, Antoine (21 ans) a pu emprunter 162 000 euros alors qu’il a acheté sa maison 138 000 euros. « Le bien avait été estimé à 145 000 euros, ce qui a joué en ma faveur. Etant policier, ma sécurité d’emploi a aussi été déterminante mais j’ai quand même dû mettre en garantie la maison de mon grand-père pour obtenir l’emprunt. »

La mise en hypothèque d’un bien familial est évidemment une démarche qui doit être réfléchie, surtout si la maison appartient à des parents qui souhaitent aider financièrement plusieurs enfants. Hugues Vandenbosch précise toutefois que cette garantie peut être temporaire: « On peut faire réaliser une expertise du bien concerné par le prêt après cinq ou six ans et en fonction de sa valeur à ce moment-là, l’hypothèque sur le deuxième bien peut éventuellement être levée. »

Outre la mise en garantie d’un de leur bien, les parents peuvent aussi choisir d’aider leurs enfants en finançant les frais de notaire par un prêt à tempérament à leur nom. Ce genre d’emprunt est légalement interdit pour les acheteurs eux-mêmes, mais autorisé pour les proches à titre d’aide familiale.

5. La location écureuil / logement tremplin

On entend souvent dire que payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres. Ce n’est pas le cas avec la location écureuil, qui permet de convertir une partie de ses loyers en apport pour l’achat du bien occupé. Cette solution est notamment proposée en Belgique par la société immobilière Canius Realty via un fonds d’investissement cogéré avec Belfius Immo. Les locataires disposent d’un délai de huit ans pour décider s’ils souhaitent racheter ou non l’appartement ou la maison qu’ils habitent. En cas d’acquisition, ils peuvent déduire du prix d’achat un montant pouvant atteindre jusqu’à quatre ans de loyers. Et s’ils n’achètent pas, les loyers payés sont tout simplement perdus comme dans une location classique. Cette formule permet d’économiser de l’argent puisque les loyers peuvent être finalement convertis en épargne. Son autre principal avantage est que les candidats achètent un bien qu’ils ont déjà pu occuper et connaissent. La location écureuil reste cependant difficile d’accès, car la demande est globalement plus élevée que l’offre de biens.

Une solution un peu similaire existe dans certaines communes: le logement tremplin. Ce dispositif s’adresse généralement aux jeunes locaux et a pour objectif de les aider à acquérir un bien au sein de la commune. Concrètement, ces personnes deviennent locataires d’un logement tremplin dans leur ville ou village et paient un loyer inférieur à celui du marché. Si dans un certain délai elles construisent ou achètent une habitation au sein de la commune, une partie du loyer leur est rétrocédée afin d’aider leur implantation. L’accès aux logements tremplin est conditionné par une série de critères comme les revenus, les liens avec la commune (y travailler ou y être domicilié depuis une période minimale), l’absence de propriété totale d’un autre bien, etc. Ces dispositifs d’aide sont hélas présents dans peu de communes, et en petit nombre.

6. L’ aide familiale

L’aide des parents, ou du moins l’aide familiale, est très souvent déterminante pour les jeunes acquéreurs. Ce soutien peut prendre la forme d’une donation mobilière, ou encore d’un emprunt. Le don peut simplement s’effectuer par virement bancaire mais il ne faut pas mentionner les mots « don » ou « donation » dans la communication si l’on souhaite éviter le paiement des droits. Ceux-ci ne sont en effet pas obligatoires: « Si l’on choisit d’enregistrer le don, les droits de donation varient entre 3 et 7,7% selon les Régions et les liens de parenté, signale le notaire Enguerrand de Pierpont. Le paiement de ces droits est une faculté, pas une obligation. Rien n’est dû s’il n’arrive rien au(x) parent(s) dans les trois années qui suivent la donation. Mais si l’un d’eux décède et qu’on n’a pas versé de droits de donation, des droits de succession plus élevés sont alors appliqués. Le choix dépend donc de l’aversion au risque de chacun, et de la santé des parents donateurs. »

Pas besoin de passer par le notaire pour un don sans conditions particulières, mais Enguerrand de Pierpont recommande cependant quelques précautions: « Il est utile que le donateur établisse une lettre d’intention précisant qu’il s’agit bien d’un don et pas d’un prêt. Il faut également conserver les extraits de compte du transfert d’argent car on peut enregistrer le don auprès de l’administration fiscale à tout moment dans les trois ans qui le suivent. Ainsi, si la santé d’un des parents se dégrade, on peut choisir de payer les droits de donation avant d’être contraint à payer ceux de succession. »

L’acte authentique est également rare en cas d’emprunt, sauf lorsque les liens de parenté sont plus éloignés. En général, un acte sous seing privé suffit. « Il est indispensable d’avoir un écrit pour que les choses soient claires par rapport au montant, aux modalités de remboursement, aux éventuels intérêts…, insiste le notaire. C’est important pour les parties mais aussi pour les héritiers car si les parents décèdent alors que la dette n’est pas remboursée, il faut savoir en quoi consiste précisément le prêt qui a été consenti. »

7. Byebyerent: un partenaire coinvestisseur

La solution proposée par Byebyerent est encore toute récente et peu connue en Belgique, mais elle est taillée sur mesure pour favoriser l’accès à la propriété immobilière. « Le plus gros obstacle à l’achat étant les fonds propres, nous complétons la part qui manque aux acquéreurs en coinvestissant avec eux jusqu’à 100 000 euros dans l’achat de leur bien immobilier, indique Benjamin Wayenberg, fondateur et CEO de Byebyerent. Nous devenons alors copropriétaires passifs du bien, et ce jusqu’à ce que le propriétaire principal décide de revendre le bien ou de racheter notre part au prix du marché. » Concrètement, Byebyerent ne prête pas de l’argent mais investit et se rémunère principalement grâce à une majoration dans sa participation (10% d’investissement donnant par exemple droit à 15% de copropriété) et à une indemnité mensuelle qui correspond à sa participation au paiement des assurances, taxes immobilières, etc. Cette indemnité peut varier entre quarante et trois cents euros selon l’investissement, et tourne en moyenne autour d’une centaine d’euros par mois.

Le dispositif Byebyerent s’adresse à tous, mais la société analyse toutefois le profil de l’acquéreur et du bien avant d’investir. « Notre objectif principal est surtout d’aider les jeunes à accéder à la propriété, souligne Benjamin Wayenberg. On demande généralement que les acquéreurs aient au minimum 5% de l’apport en fonds propres. Notre participation est volontairement limitée à 100 000 euros et 50% car le bien est avant tout destiné au particulier et, s’il le souhaite, celui-ci doit pouvoir racheter notre part sans trop de difficultés. »

Un moyen idéal pour accéder plus rapidement à la propriété malgré un faible apport en fonds propres. Il a toutefois quelques limites, comme le fait que le coachat ne permet pas de bénéficier des droits d’enregistrement réduits octroyés aux premières acquisitions.