Qui gagnera la guerre des mégashopping centers ?

Ouvert le 20 octobre, le centre commercial Docks Bruxsel, le long du canal, devance de plusieurs années ses concurrents potentiels Neo et Uplace, encore dans les limbes. Quel avenir pour ces mégashopping centers ? Et quel impact auront-ils sur l’offre commerciale, l’emploi et la mobilité dans la capitale ? Notre enquête.

A quelques jours de son inauguration en grande pompe, le nouveau centre commercial Docks Bruxsel, en contrebas du pont Van Praet, est encore une ruche bourdonnante de peintres, d’électriciens, de décorateurs… Les entreprises BPC et Besix chargées de la construction de ce projet d’envergure ont évacué les lieux fin septembre, mission accomplie, mais des travaux de finition se poursuivent dans le complexe de quatre hectares édifié en face du parc du palais royal de Laeken.

 » L’aménagement de certains restaurants et magasins ne sera sans doute pas terminé pour le 20 octobre, jour de l’ouverture au public, reconnaît Pascale Govers, la responsable de la commercialisation du centre. Mais le chantier, commencé il y a trois ans, s’est déroulé selon le timing fixé. Autre défi relevé : 100 % des surfaces commerciales disponibles ont trouvé preneurs.  » Equilis, la branche immobilière du groupe alimentaire Mestdagh, semble ainsi en passe de réussir son pari, dix ans après avoir racheté le site.  » C’est l’achèvement du plus grand chantier à Bruxelles depuis plus de trente-cinq ans « , clament ses responsables. Le promoteur carolo mise sur la renaissance des berges du canal, une priorité des autorités bruxelloises, même si la revitalisation si souvent annoncée tarde encore à se concrétiser.  » Près de 60 000 habitants, de nombreux bureaux et des écoles s’installeront le long de cet axe au cours des dix prochaines années « , prédit Olivier Weets, directeur du développement chez Equilis.

Le combat perdu des anti-Docks

Le quartier investi est l’une des plus anciennes zones industrielle de Bruxelles. Situé près de la Senne et du canal, il a hébergé, dès 1829, une indiennerie de tissu jacquard ; puis, à partir de 1858, les poêleries Godin, fondées par un industriel français. Plusieurs associations et comités d’habitants se sont mobilisés contre l’implantation d’un centre commercial sur le site et pour la sauvegarde des vieux ateliers et magasins. En vain. En revanche, le plus ancien bâtiment du complexe du XIXe siècle a été restauré et devient la porte d’entrée principale de Docks Bruxsel. Surnommée autrefois  » la cathédrale  » pour sa charpente monumentale, cette grande bâtisse en briques rouges abritera un restaurant italien, des bureaux et un petit musée consacré à l’histoire des lieux.

De même, on aperçoit, sur un terrain voisin, la silhouette du familistère édifié en 1887 par Jean-Baptiste Godin, le patron utopiste des poêleries, pour y loger ses ouvriers. Aujourd’hui classé, l’immeuble du quai des Usines appartient au CPAS de la Ville. Dans la même zone, la Région prévoit de construire, sur un terrain de près de 30 hectares, un écoquartier de 3 000 logements, dont le bureau bruxellois Art & Build avait proposé naguère une esquisse, baptisée  » Waterwalk « .

Un investissement de 214 millions d’euros

Qualifié par ses promoteurs de  » shopping district « , Docks se présente comme un quartier animé, avec des places, de larges artères, des espaces verts autour de plusieurs bâtiments, et non comme un grand mall fermé, concept jugé dépassé par les promoteurs de nouveaux centres commerciaux.  » Le Cabot Circus de Bristol, où des rues commerçantes reliées au centre-ville sont couvertes, nous a inspirés, confie Olivier Weets, mais aussi la Maquinista, au nord-est de Barcelone, le plus grand centre commercial de Catalogne, qui compte des magasins sur trois étages, à ciel ouvert.  »

Autre particularité de Docks : sa diversité architecturale.  » Certains bâtiments ont des formes organiques en habillage métallique, d’autres sont plus monolithiques, structurés en habillage terracotta « , indiquent les architectes d’Art & Build, qui ont dessiné les plans. Quelques façades sont dotées de murs végétaux ou ornées de lattes de bois. Recouvert par une immense verrière, le centre commercial, non climatisé, est baigné par la lumière naturelle.  » Nous avons voulu créer un lieu de déambulation avec des percées visuelles, où l’on ne se sent pas enfermé, souligne Olivier Weets. Pas question de caser des magasins dans tous les coins pour rentabiliser l’espace.  » L’investissement du groupe Mestdagh est à la mesure du projet : 214 millions d’euros.

Dans ses étages supérieurs ont été aménagées 8 salles de cinéma, gérées par le distributeur Belga Films, et une salle de 1 500 personnes (ou 700 places assises) qui pourra accueillir salons, spectacles, séminaires, mariages… Au-delà, on débouche sur une terrasse avec vue sur le port de plaisance de Bruxelles et le domaine royal.  » L’idée, explique Pascale Govers, est de maintenir de l’animation sur le site en soirée grâce aux cinémas, aux cafés, aux restaurants, au centre de loisirs indoor et aux espaces publics destinés à accueillir des apéros de quartier et autres événements.  »

Moins de jobs que prévu

Bonne nouvelle dans le contexte ambiant : l’ouverture du centre commercial crée de l’emploi. Mais nettement moins que prévu. Il y aura 500 à 600 nouveaux jobs, alors que le chiffre de 1 700 postes avait été avancé en 2009, réduit à 1 200 en mars dernier. Certes, 1 200 personnes travailleront dans l’accueil, l’Horeca, la vente…, mais tous ces emplois ne sont pas nouvellement créés.  » Après les attentats et les difficultés que connaît le commerce à Bruxelles, une série de magasins ont décidé de procéder à des réaffectations, constate Grégor Chapelle, directeur d’Actiris, l’office régional de l’emploi. Comme ils ont moins de volumes dans leurs boutiques actuelles, ils ont choisi de staffer leurs espaces dans Dockx Bruxsel avec le personnel actuel.  »

Question mobilité, la communication d’Equilis met l’accent sur l’aménagement d’un rond-point pour fluidifier la circulation en bas du boulevard Lambermont, sur les parkings vélos prévus, les arrêts de tram et bus qui desserviront Docks… Reste que 70 % des visiteurs se rendraient sur place en voiture, selon les estimations, alors que le trafic dans la zone est déjà très dense.

Une menace pour le centre-ville ?

A propos du shopping, le promoteur vante son  » concept spécifique et innovant « , avec un  » mix original d’enseignes « , dont de nombreuses marques inédites à Bruxelles. En réalité, on retrouve surtout de grandes enseignes internationales classiques dans l’offre proposée. Pour l’Union des classes moyennes (UCM), le projet est peu innovant, ce qui n’est pas une surprise :  » Les centres commerciaux d’aujourd’hui ne sont pas prévus pour accueillir de très petits commerces.  » Equilis admet que son complexe comporte surtout de vastes surfaces accessibles uniquement aux grandes enseignes, mais assure que plus d’un tiers de l’offre sera unique à Bruxelles. A noter toutefois que sont comptabilisés dans ces 35 % le centre de loisirs indoor Koezio et le cinéma Belga. En avril dernier, Equilis annonçait fièrement 35 nouvelles enseignes pour Bruxelles. Aujourd’hui, sur son site Web, ce nombre descend à 26. Docks en aurait ainsi perdu 9 en l’espace de six mois.

Quand, dans trois ans, Docks Bruxsel aura atteint sa vitesse de croisière, Equilis table sur quelque 8 millions de visiteurs annuels. Soit une fréquentation un peu plus élevée que celle du Woluwe Shopping Center ou celle du Westland Shopping Center d’Anderlecht, mais tout de même nettement moindre que celle de City 2, le plus grand shopping center urbain du pays. Les commerces du centre-ville vont-ils souffrir de l’arrivée de Docks ?  » Ils sont en déclin depuis longtemps déjà, alors que Docks n’existait pas encore, réplique Olivier Weets. Mais une fois le piétonnier aménagé, les tunnels réparés et les touristes revenus, le centre-ville devrait se redresser. Et cela malgré la présence de Docks, et peut-être grâce à lui, car nous allons attirer des visiteurs des régions d’Anvers et de Louvain, qui vont ainsi se réconcilier avec la capitale.  » Un optimisme à nuancer : pour des raisons linguistiques et culturelles, 89 % des chalands ne dépassent jamais les frontières régionales pour faire leurs courses, indiquent les études.

Condamné à ratisser large

Si Docks vise ainsi une clientèle résidant à plusieurs dizaines de kilomètres du  » shopping district  » laekenois, c’est pour compenser un sérieux handicap : son lieu d’implantation est déconnecté du tissu urbain. Il est donc largement dépourvu de zone de chalandise. Il faudra attendre quelques années encore avant de voir naître un nouveau quartier résidentiel dans le secteur. Surtout, le centre commercial est cerné d’infrastructures et de vastes espaces vides : le canal, un incinérateur, le domaine royal, le site ferroviaire de Schaerbeek Formation… Docks est donc obligé de pêcher sa clientèle bien au-delà de sa zone  » primaire  » : au nord de Bruxelles, à Schaerbeek, Evere, Vilvorde, Machelen, voire plus loin encore, vers Anvers et Louvain.

Or, c’est grosso modo cette même population que chercheront à capter deux autres grands projets de centres commerciaux : le Mall of Europe, prévu dans le cadre du projet Neo de réaménagement du plateau du Heysel, et Uplace, complexe situé lui aussi près du ring, quelques kilomètres plus à l’est (à Machelen).  » La zone du nord de Bruxelles présente un déficit important en surfaces commerciales par rapport à la moyenne belge, et plus encore par rapport à la moyenne européenne « , assurent les responsables de Neo. Equilis, promoteur de Docks Bruxsel, tient exactement le même discours.  » Certes, il y avait, jusqu’il y a quelque années, un déficit en centres commerciaux en Belgique par rapport à la moyenne européenne, mais pas en surface commerciale « , objecte Claire Scohier, chargée de mission à Inter-Environnement Bruxelles (IEB).

Pour la plupart des analystes, il n’y a pas de place, en Région bruxelloise et périphérie, pour trois nouveaux pôles commerciaux de grande dimension.  » Ils se feront inévitablement concurrence, ce qui nuira à leur développement respectif « , augure la plate-forme interrégionale pour une politique économique durable, qui regroupe des associations francophones et flamandes.

En concurrence directe

A cet égard, Uplace, le complexe commercial et de loisirs porté par Bart Verhaege, président du FC Bruges, et approuvé par la Région flamande, N-VA en tête, annonce sans détour la couleur :  » Grâce à son offre de shopping et de détente, Uplace attirera également des visiteurs d’horizons plus lointains… 63,7 % des consommateurs qui y effectueront leurs dépenses seront d’anciens chalands de la Région de Bruxelles-Capitale…  » Sont visés : les clients habituels du Woluwe Shopping Center, de City 2…  » Grâce à Uplace, poursuit le site Web du projet, l’actuelle fuite de clients de Flandre vers Bruxelles sera réduite de 30 %.  » Jouer ainsi la carte de la rivalité régionale vise à persuader le monde politique flamand que le projet ne nuira pas tant aux zones commerçantes des communes flamandes avoisinantes qu’à Bruxelles.

 » Chaque projet portera ombrage aux noyaux commerciaux existant, à Bruxelles ou à Vilvoorde, rétorquent les opposants aux mégashopping centers. De plus, les travailleurs payeront le prix de cette concurrence absurde, qui n’entraînera pas la création d’emplois de qualité, comme promis par nos décideurs.  » Pour Claire Scohier,  » le retour du centre commercial est le fruit d’une concurrence sauvage que se livre la promotion immobilière face à la perte de vitesse du marché des bureaux. Les promoteurs font miroiter, via la création de ces temples de la consommation, la relance de noyaux urbains en perte de vitesse.  »

Le centre commercial, modèle dépassé ?

De son côté, l’Arau (Atelier de recherche et d’action urbaines) s’interroge plus globalement sur  » la pérennité d’un modèle fondé sur l’hyperconsommation, particulièrement en ces temps de crise « . Dans certains pays, la fréquentation des centres commerciaux diminue sous l’effet de la crise et de la baisse du pouvoir d’achat des ménages, mais aussi d’évolutions structurelles : l’attrait renouvelé du commerce de proximité, l’essor de l’e-commerce, la réduction de la taille des ménages et du temps disponible.  » Pour toutes ces raisons, aux Etats-Unis, les grands malls sont jugés obsolètes depuis 2009, relève Claire Scohier. En revanche, ici, on multiplie les projets immobiliers commerciaux : au Heysel, à Machelen, au canal, mais aussi à Tour et Taxis, à la gare du Midi… Une effervescence qui tétanise les services de l’urbanisme !  »

En outre, les rebondissements dans les sagas Neo et Uplace fragilisent ces deux mammouths, confrontés à une succession de recours et d’annulations. Le permis de bâtir d’Uplace a été cassé en juillet dernier après l’invalidation, par le Conseil d’Etat, du plan régional d’aménagement du territoire (Grup). Le SP.A et Groen, dans l’opposition au parlement flamand, ont appelé le gouvernement flamand à tirer un trait sur le projet, qui suscite même des réticences au sein de l’Open VLD et du CD&V. Des bourgmestres du Brabant flamand s’opposent eux aussi à Uplace : ils craignent des pertes économiques pour les communes des environs.

Uplace engorgera même un ring élargi

Malgré ces incertitudes et levées de boucliers, le promoteur a remis en route la procédure pour obtenir un nouveau permis d’urbanisme (une enquête publique de deux mois, la onzième en huit ans, vient de s’achever). Il affirme toujours, pour rassurer ses partenaires commerciaux, que la première pierre du complexe sera posée début 2017.

De tous les projets de mégashopping centers, celui de Machelen est le plus mal desservi en transports en commun. Une étude d’incidences indique que Uplace ne manquera pas d’engorger un peu plus un ring déjà surchargé, même après son élargissement décidé par la Région flamande. Un nouveau plan d’aménagement a été accordé à Uplace à condition que, d’ici la fin 2017, un permis de bâtir soit délivré pour une gare RER, que De Lijn mette en place des lignes de bus vers Vilvorde et Zaventem… Toutefois, un rapport environnemental flamand (MER) démontre que le trafic supplémentaire engendré par Uplace, Neo et Docks Bruxsel ne pourra être absorbé par les infrastructures routières et les transports en commun. Créer ces centres commerciaux rendrait nul et non avenu tout investissement dans la politique de mobilité.

Le nouveau plan de la Région examiné

Des soucis, les autorités bruxelloises porteuses du projet Neo en ont aussi. Et non des moindres. Pour obtenir l’autorisation de construire le Mall of Europe, centre commercial de 72 000 mètres carrés, la Région doit modifier l’affectation du sol du plateau du Heysel. Le reste du programme Neo peut être réalisé avec le plan d’affectation (Pras) actuel, qui permet même d’accueillir jusqu’à 13 000 mètres carrés de petits commerces. Une première tentative de modification du plan a été recalée sur décision du Conseil d’Etat. La Région a retouché son texte, soumis ce mois-ci à l’avis de la Commission régionale de développement (CRD), après être passé par ses différents Conseils (environnement, logement, mobilité), qui, tous ont émis des avis critiques.

De leur côté, les riverains, l’Union des classes moyennes et les associations opposées au centre commercial dénoncent un projet  » dont le besoin socio-économique n’est étayé nulle part « . Le gouvernement bruxellois négligerait, selon eux, l’impact négatif du mégashopping center sur l’offre commerciale existante, notamment les commerces de proximité et du centre-ville. Autres points noirs : l’accroissement du trafic routier provoqué par Neo (6 700 déplacements en voiture en plus par heure aux heures de pointe) et le  » manque de transparence  » dans l’élaboration du projet.

Un cumul de chantiers au Heysel

Pour la Ville, propriétaire des terrains, et la Région, le centre commercial est vital, car il doit garantir la rentabilité de l’ensemble du projet de réaménagement du Heysel. L’argent reçu pour la mise en concession des terrains sera réinvesti dans la construction d’un centre de congrès, d’un parc, de zones de sport… La force de frappe de Neo tient au fait que le partenaire privé choisi comme investisseur est le groupe Unibail-Rodamco. Premier opérateur européen d’immobilier commercial, il dispose d’une énorme capacité financière. Surtout, il a développé des partenariats privilégiés avec les plus grandes enseignes mondiales, un atout pour le Mall of Europe.

Le promoteur d’Uplace, projet concurrent, en est tellement conscient qu’il a introduit une série de recours, rejetés en janvier dernier par le Conseil d’Etat. Résultat : l’accord avec Unibail-Rodamco est confirmé. Neo n’en a toutefois pas terminé avec la procédure administrative, qui sera suivie par environ trois années de construction.  » Le cumul des chantiers, compte tenu du déplacement du stade national, complique encore la donne « , signale Claire Scohier, de l’IEB. Au final, l’ouverture du centre commercial du Heysel n’aurait pas lieu avant six à dix ans, jugent certains experts. Equilis estime que, d’ici là, Docks Bruxsel, mis sur orbite ce 20 octobre, aura eu le temps de monter en puissance et de fidéliser ses clients. Mais d’autres batailles s’annoncent dans la guerre des mégashopping centers !